Судебная практика по договору доверительного управления имуществом

Согласно п. 1 ст. 1015 ГК РФ доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия.

Объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и другое имущество.

Существенные условия договора доверительного управления:

• состав имущества, передаваемого в доверительное управление;
• наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);
• размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;
• срок действия договора.

Риски при заключении договора доверительного управления

Таким образом, риски при заключении договора можно свести к следующему: несоблюдение формы договора, отсутствие существенных условий договора, отсутствие у учредителя управления прав на передачу недвижимости в доверительное управление.

Многих рисков позволяет избежать корректно заключенный договор, поскольку положения Главы 53 ГК РФ содержат общие положения, которые не всегда позволяют разрешить урегулированный спор. В ДДУ также рекомендуется определить полномочия доверительного управляющего (чем детальнее расписать полномочия, тем лучше).

В частности, можно включить право на представление интересов, связанных с доверительным управлением, в различных государственных органах, в том числе судебных инстанциях и т.п. Кроме того, целесообразно расписать содержание права на распоряжение переданным в доверительное управление имуществом (передавать в пользование, продавать, оставлять в залог и т.п.).

Риски при исполнении договора доверительного управления

Если ДДУ содержит существенные условия, соблюдена форма при его заключении, то также могут возникнуть риски, связанные с ответственностью доверительного управляющего, предусмотренной ст. 1022 ГК РФ .

В судебной практике на сегодняшний день отсутствует единое мнение о том, что следует понимать под проявлением должной заботливости. Такая неопределенность вызвана тем, что законодательство ограничивается общей формулировкой о необходимости осуществлять управление в интересах учредителя управления или выгодоприобретателя ( п. 1 ст. 1012 ГК РФ ).

В данном случае нельзя дать какую-то конкретную рекомендацию, поскольку виновность устанавливается судом в зависимости от конкретных обстоятельств и представленных доказательств. В целом следует учитывать, что доверительный управляющий должен действовать разумно, с должной осмотрительностью и добросовестно.

Также зачастую доверительные управляющие превышают представленные полномочия, в результате чего возникают судебные споры. В частности, сделки, заключенные в случае превышения прав доверительного управляющего, могут быть признаны недействительными.

Особенности ЗПИФН недвижимости

Особенностью закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости является управление имуществом учредителя управления совместно с имуществом других учредителей управления, переданных в ПИФ, а также вместе с имуществом, возникшим в результате такого управления.

Учредитель доверительного управления передает недвижимое имущество управляющей компании для включения его в состав паевого инвестиционного фонда с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления.

Имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд недвижимости, является общим имуществом владельцев инвестиционных паев и принадлежит им на праве общей долевой собственности. Раздел имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, и выдел из него доли в натуре не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Договор доверительного управления ПИФ заключается путем присоединения к стандартным формулярам ПИФ. Может заключаться как физическим, так и юридическим лицом.

Также к особенностям ПИФ можно отнести:

• срок заключения договора составляет до 15 лет;
• ПИФ не является юридическим лицом.
• Срок договора для закрытого ПИФ не может составлять менее 3-х лет.
• По общему правилу договор ДУ пролонгируется при отсутствии возражений сторон;
• Доверительное управление недвижимым имуществом возможно только в ЗПИФ;
• Передача в доверительное управление ПИФ вещей, находящихся в залоге, не допускается.
• Банк России может устанавливать нормативными актами возможность передачи того или иного вида имущества в доверительное управление.
• Денежные средства, предназначенные для оплаты паев, находятся на особом транзитном счете, на который не может быть обращено взыскание.

Помимо существенных условий, установленных ГК РФ, к в договоре ДУ ПИФ также должно содержаться одно из следующих условий:

• наличие у владельца инвестиционных паев права в любой рабочий день требовать от управляющей компании погашения всех принадлежащих ему инвестиционных паев и прекращения тем самым договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом между ним и управляющей компанией или погашения части принадлежащих ему инвестиционных паев;
• наличие у владельца инвестиционных паев права в любой рабочий день требовать покупки инвестиционных паев и права продать их на бирже, требовать от управляющей компании погашения всех принадлежащих ему инвестиционных паев и прекращения тем самым договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом между ним и управляющей компанией или погашения части принадлежащих ему инвестиционных паев;
• наличие у владельца инвестиционных паев права в течение срока, установленного правилами доверительного управления паевым инвестиционным фондом, требовать от управляющей компании погашения всех принадлежащих ему инвестиционных паев и прекращения тем самым договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом между ним и управляющей компанией или погашения части принадлежащих ему инвестиционных паев;
• отсутствие у владельца инвестиционных паев права требовать от управляющей компании прекращения договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом до истечения срока его действия иначе как в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Соответственно, целесообразным будет включать последнее условие, указывающие на отсутствие возможности досрочного прекращения ДДУ.

К дополнительным рискам ПИФ также можно отнести:

• ошибки, допущенные при составлении правил, которые в дальнейшем будет затруднительно изменить;
• возможные сложности в государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в связи с нераспространенностью данного вида деятельности;
• возможные судебные споры, возникшие в результате отсутствия единообразной и обширной судебной практики, связанной с ПИФ;
• участие Банка России в контроле за деятельностью ПИФ;
• участие в управлении ЗПИФ общего собрания владельцев инвестиционных паев, в том числе по вопросам изменения размера вознаграждения УК.

Правила ДУ ЗПИФ должны содержать обязательные реквизиты, установленные п. 4 ст. 17 Федеральным законом от 29.11.2001 N 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» . За основу можно взять типовые правила, утвержденные Банком России. Правила подлежат обязательной государственной регистрации Банком России.

Выбор оптимальной, с точки зрения налогов и рисков схемы взаиморасчетов между собственником недвижимости и Управляющей компанией

Порядок выплаты вознаграждения может быть предусмотрен любой в соответствии с правилами ПИФ. В силу п.

При этом размер вознаграждения УК, определяемый как доля дохода от доверительного управления ЗПИФ, не может превышать 20 процентов указанного дохода.