Как расторгнуть договор купли продажи квартиры после регистрации

8 (800) 550-71-06 Бесплатная консультация с юристом

Право и порядок расторжения договора установлены в главе 29 Гражданского кодекса РФ.

Внимание!

Информация на сайте носит больше ознакомительный характер, и дает базовые знания по вашей проблеме.

Каждый отдельный случай индивидуален, поэтому вы можете круглосуточно и бесплатно уточнить любую информацию у наших дежурных юристов-консультантов.

Связаться с ними вы можете следующими способами:

1) Задать вопрос эксперту в онлайн-чате

2) Позвонить на круглосуточную горячую линию по телефонам:

8 (800) 550-71-06 - Звонок бесплатный.

Наиболее простой и быстрый вариант расторжения — по соглашению. Однако возможен он в редких случаях: когда продавец с покупателем пришли к обоюдному мнению и намерены подписать договор, прекращающий юридическую силу заключенной ранее сделки.

В одностороннем порядке отменить действие договора можно только через суд. Для этого заинтересованному лицу необходимо обратиться к органу правосудия с иском о расторжении, и обосновать правомерность своей просьбы.

До регистрации

Сделка купли-продажи недвижимости совершается в 2 этапа:

  1. Подписание договора.
  2. Регистрация перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю.

И, если отмена договора будет производиться до регистрации квартиры (после подписания), на осуществление процедуры у сторон уйдет значительно меньше времени и сил.

Вероятность наступления благоприятных последствий для сторон в таком случае повышается — им гарантированно возмещаются необоснованно понесенные затраты.

В ходе судебных тяжб при этом сокращается перечень рассматриваемых вопросов и, соответственно, доказательств, приводимых истцом в поддержку правомерности расторжения договора.

После регистрации

Уже оконченная регистрация перехода права собственности на объект сделки создает некоторые препятствия для расторжения купли-продажи, ну или делает процесс гораздо трудозатратнее.

Действие договора при этом формально прекращается ввиду погашения обязательств по сделке.

Мнение эксперта
Орлов Андрей Семенович
Юрист-практик с 10-летним стажем. Специализируется в области уголовного права. Член ассоциации юристов.

Но ст. 425 ГК РФ установлено очень важное обстоятельство: даже окончание действия договора не лишает его стороны ответственности за неисполнение прописанных в нем обязательств.

На практике это означает, что существенное нарушение ключевых пунктов подписанного документа, правомерные претензии от другой стороны могут стать веским основанием для его расторжения впоследствии. А в результате аннулирования сделки неправомерным становится и сам факт смены собственника недвижимости.

К совершенно противоположному результату может привести желание бывшего покупателя и продавца разорвать сделку по обоюдному желанию, то есть по соглашению.

В этом кроется подводный камень добровольного аннулирования договора. И, чтобы избежать его, сторонам необходимо должное внимание уделить подробностям соглашения и не забыть отметить их в документе.

к содержанию ^

Основания и условия для расторжения сделки

Гражданским законодательством установлены следующие основания для аннулирования договора:

  1. Обоюдное желание сторон.
  2. Неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств.
  3. Существенное изменение обстоятельств.
  4. Недействительность сделки.

И каждое из них прямо влияет на особенности осуществления процедуры.

Внимание!

Информация на сайте носит больше ознакомительный характер, и дает базовые знания по вашей проблеме.

Каждый отдельный случай индивидуален, поэтому вы можете круглосуточно и бесплатно уточнить любую информацию у наших дежурных юристов-консультантов.

Связаться с ними вы можете следующими способами:

1) Задать вопрос эксперту в онлайн-чате

2) Позвонить на круглосуточную горячую линию по телефонам:

8 (800) 550-71-06 - Звонок бесплатный.

Соглашение об отмене

Стороны вправе без каких-либо веских причин сообща отменить сделку.

Для этого им потребуется:

  1. Составить соглашение о расторжении.
  2. Указать в нем последствия отмены (если они не были прописаны отдельным пунктом в договоре купли-продажи).
  3. Переоформить право собственности на квартиру обратно (в случае, когда регистрация уже была произведена).

Соглашение об аннулировании сделки заключается в той же форме, что и сам договор — в простой письменной либо нотариальной.

Неисполнение обязательств

Со стороны продавца это может быть:

  • Нежелание выселяться из проданной квартиры или сниматься с регистрационного учета по месту жительства.
  • Уклонение от передачи имущества.
  • Сокрытие или намеренное искажение таких обстоятельств, как наличие обременений, других правообладателей недвижимости и пр.
  • Неявка на процедуру госрегистрации (без уважительных причин).
  • Передача квартиры ненадлежащего качества (не соответствующей заявленным в договоре характеристикам).

Ненадлежащее исполнение обязательств покупателя выражается в следующем:

  • Неуплата или существенное нарушение порядка передачи утвержденной суммы.
  • Отказ принять жилплощадь, полностью соответствующую заранее известным (и отмеченным в договоре) характеристикам.

Расторжение производится, как правило, в судебном порядке по требованию обманутой стороны.

Существенное изменение обстоятельств

Ст. 451 ГК РФ устанавливается возможность расторжения договора ввиду значительного изменения обстоятельств, существовавших в момент заключения сделки.

Наличие данного основания определяется по таким признакам:

  • Непредвиденность изменений — стороны не могли ожидать подобного поворота событий).
  • Непреодолимость — продавец и покупатель были не в состоянии повлиять на смену обстоятельств при адекватной ситуации осмотрительности.
  • Последствия заключения договора при измененных условиях влекут за собой существенные убытки для одной или обеих сторон.
  • В договоре нет отдельного указания о несении заинтересованной стороной ответственности на случай значительных изменений.

Недействительность сделки

Отменить действие договора можно также путем признания его недействительным, то есть противоречащим актуальным законодательным нормам.

Основания недействительности сделки:

  1. Подписание неправомочным лицом — несовершеннолетним (за исключением эмансипированного), недееспособным собственником, представителем, не имеющим достаточных полномочий (без доверенности, документов, подтверждающих статус законного представителя).
  2. Отсутствие разрешения органов опеки и попечительства на отчуждение имущества несовершеннолетнего/недееспособного собственника.
  3. Заключение сделки в простой письменной форме, в то время как по закону требуется нотариальная (в случае продажи доли квартиры).
  4. Осуществление давления на продавца и/или покупателя, принуждение его к подписанию договора (шантаж, угрозы, насилие в отношении его самого или близких).
  5. Установление факта временного нарушения сознания в момент отчуждения имущества (в результате алкогольного опьянения, действия наркотических средств, психотропных препаратов, в состоянии аффекта).

Признать недействительность документа заинтересованное лицо вправе через суд или даже без разбирательства, если данное обстоятельство не требует доказывания при участии третьих лиц (есть документ, прямо подтверждающий незаконность сделки).

к содержанию ^

В течение какого времени можно расторгнуть договор

К предъявлению судебных исков применяется специально установленный срок давности, в пределах которого суд обязан рассматривать полученные от граждан заявления.

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры после госрегистрации

Единой инструкции к отмене договора купли-продажи не существует. В качестве ориентира можно взять примерный план действий расторжения сделки по соглашению сторон и через суд.

Внесудебный порядок

Заручившись поддержкой противоположной стороны договора, инициатору процесса необходимо:

  1. Составить план соглашения, обсудить его с продавцом/покупателем по аннулируемой сделке.
  2. Организовать время и место подписания (если договор купли-продажи был заверен нотариально, заключение соглашения об отмене также требует участия нотариуса).
  3. Поставить подписи на двух экземплярах соглашения (по одному для каждой из сторон).
  4. Посетить отделение Росреестра или МФЦ для переоформления права собственности на жилплощадь обратно (если в результате купли-продажи уже была произведена регистрация).
  5. Вернуть в полном объеме (насколько это стало возможным) уплаченные по договору средства и освободить занятую покупателем квартиру либо исполнить иные обязательства согласно последнему подписанному договору.

Для содействия при возврате денег и имущества стороны вправе обратиться за помощью к посреднику, который проконтролирует безопасность сделки и обеспечит исполнение условий нового договора.

Через суд

Процесс расторжения через решение суда требует от истца следующих действий:

Внимание!

Информация на сайте носит больше ознакомительный характер, и дает базовые знания по вашей проблеме.

Каждый отдельный случай индивидуален, поэтому вы можете круглосуточно и бесплатно уточнить любую информацию у наших дежурных юристов-консультантов.

Связаться с ними вы можете следующими способами:

1) Задать вопрос эксперту в онлайн-чате

2) Позвонить на круглосуточную горячую линию по телефонам:

8 (800) 550-71-06 - Звонок бесплатный.

  1. Подача письменного предложения расторгнуть договор купли-продажи заказным письмом или через курьера (чтобы в результате отправитель смог получить уведомление о вручении или доставке).
  2. Составление иска о расторжении договора (после получения отказа от оппонента или по истечении 30 дней с момента получения им письма).
  3. Подача заявления и пакета прилагаемых к нему документов в районный суд по месту жительства ответчика.
  4. Ожидание уведомления о принятии дела к производству.
  5. Явка на заседание суда в назначенный срок либо заблаговременная подача в судебную инстанцию ходатайства о рассмотрении спора в свое отсутствие (неявка без предупреждения грозит прекращением судопроизводства).
  6. Участие в слушании (подтверждение своей позиции, разъяснение недостающих сведений и пр.).
  7. Ожидание решения суда (как правило, принимается и озвучивается сразу после окончания разбирательства, однако при наличии невыясненных ключевых вопросов заседание может быть перенесено на другой день).
  8. Получение выписки из судебного постановления через несколько дней после принятия окончательного решения (при личном визите или на указанный почтовый/электронный адрес).
  9. Обращение в орган госрегистрации для переоформления прав собственности либо к судебным приставам с целью принуждения ответчика к исполнению решения суда (если добровольное урегулирование вопроса невозможно).

Документы и стоимость

Перечень необходимых бумаг и расходы в процессе расторжения через суд и по соглашению представлены в таблице.

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после регистрации?

Мнение эксперта
Орлов Андрей Семенович
Юрист-практик с 10-летним стажем. Специализируется в области уголовного права. Член ассоциации юристов.

Часто встречающийся в практике договор кули-продажи недвижимости (далее – ДКП) заключается в простой письменной форме. Переход права собственности на актив, возникающий на его основании, подлежит государственной регистрации.

Необходимость расторжения договора может возникнуть и у граждан, продавших коттедж или квартиру, и у предприятий, которые оказались недовольны сделкой по реализации торгового или складского комплекса. Закон предусматривает 2 механизма прекращения отношений –по соглашению продавца и покупателя или через суд.

к содержанию ^

Можно ли расторгнуть по закону без обращения в суд

Гражданский кодекс допускает случаи расторжения договора без необходимости обращаться в суд с исковым заявлением. Закон разрешает это делать в том случае, когда на прекращение отношений существует формализованная воля обеих сторон сделки, выражающаяся в заключении дополнительного соглашения о расторжении договора. Основаниями расторжения могут быть:

  1. Нарушение условий договора одной из сторон, например, неоплата, неполная оплата или отказ от передачи объекта.
  2. Изменение обстоятельств, когда в его результате одна из сторон утрачивает то, на что могла бы претендовать перед заключение сделки.

Самостоятельной причиной для прекращения действия договора станет признание его недействительным, но это возможно только в судебном порядке. Расскажем об каждом основании подробнее.

к содержанию ^

Нарушение условий договора

Эта причина для прекращения соглашения оказывается наиболее частой. В судебной практике обычно встречаются следующие виды таких нарушений:

  • покупатель не оплатил оговоренную сумму или ее часть;
  • объект недвижимости оказался не соответствующим тем требованиям, которые к нему предъявлялись. Например, по договору квартира должна была быть передана в идеальном состоянии, на практике, жить в ней невозможно;
  • продавец отказывается от фактической передачи объекта по акту приема-передачи;
  • право собственности продавца на объект оспаривается третьими лицами и он внезапно оказывается арестованным судебным приставом.

При возникновении такой ситуации стороны или приходят к согласованному решению о расторжении соглашения о купле-продаже с минимальными потерями или участник сделки, чьи интересы нарушены, вынужден обратится в суд. В этом случае он может рассчитывать не только на расторжение, но и на взыскание сумм понесенных им убытков.

к содержанию ^

Изменение обстоятельств

На практике, в том числе, в судебной, это основание встречается крайне редко. Согласно ст. 451 ГК РФ инициатору возвращения ситуации в первоначальное положение придется доказать:

  • фактическое наступление обстоятельств, которые так повлияли на ситуацию, что он лишился большей части того, на что мог рассчитывать при подписании договора. Примером может быть случай, когда в оплату за объект недвижимости передается другой объект и он внезапно разрушается в результате стихийного бедствия;
  • то, что при подписании невозможно было предвидеть наступление такой ситуации;
  • ДКП четко не оговаривает, какая из сторон несет риск изменения ситуации;
  • ущерб должен быть существенным.

Такая совокупность событий возникает редко, и это основание прекращения отношений практически не применяется.

к содержанию ^

Признание договора недействительным

Закон рассматривает 2 ситуации – когда договор является недействительным с момента его заключения, это называется ничтожность, и когда договор может быть оспорен по тем или иным основаниям. Ничтожным, то есть недействующим, вне зависимости от того, состоится ли решение суда, договор будет тогда, когда он существенно нарушает закон, например, продается вещь, заведомо не принадлежащая продавцу, или если он подписан недееспособным лицом.

Недействительность устанавливает суд. Истцу потребуется доказать, что сделка совершалась под влиянием угроз, давления, его обманули или иным способом вынудили поставить свою подпись на документе. Также здесь могут быть рассмотрены такие обстоятельства как:

  • имущество совместно нажитое, а согласие супруга нет;
  • нарушены права несовершеннолетнего без согласования с органами опеки;
  • на объекте оказались несогласованные перепланировки;
  • квартира находится в ипотеке и согласие банка подделано либо иным способом право зарегистрировано в обход интересов кредитного учреждения;
  • ДКП фактически прикрывает другую сделку, например, дарение или совершается с целью обойти закон, например, в течение 6 месяцев до банкротства, с целью удовлетворить одних кредиторов в ущерб другим.

На практике такие ситуации труднодоказуемы в тех случаях, когда нужно подтвердить факт угрозы или давления. Для юридического лица недействительным будет договор, если директор компании вышел за пределы своих полномочий, указанных в уставе, или сделка не была одобрена общим собранием учредителей. Так же, если квартира, например, покупается гражданином при банкротстве организации, недействительность может быть связана с тем, что конкурсный управляющий нарушил требования закона о банкротстве.

к содержанию ^

Расторжение по согласованию сторон

Наиболее простым случаем будет тот, когда обе стороны сделки готовы отказаться от ее исполнения и расторгнуть договор. Им потребуется только выработать механизм удовлетворения взаимных претензий и подписать дополнительное соглашение о прекращении действия договора.

Обычно процедура разрыва отношений по соглашению сторон выглядит следующим образом:

  • сторона-инициатор направляет второй стороне письмо с просьбой о расторжении и прикладывает к ней проект дополнительного соглашения, описывающего, в том числе, механизм урегулирования взаиморасчетов. Ждать ответа нужно как минимум месяц, если в договоре не указаны другие сроки;
  • вторая сторона выражает свое согласие, направляя в ответ или подписанный экземпляр соглашения или протокол разногласий с просьбой внести изменение в текст;
  • соглашение о расторжении поступает в государственные органы для переоформления права собственности;
  • осуществляются взаиморасчеты.

Этот цивилизованный механизм возвращения ситуации к изначальному положению оказывается наиболее удобным т дешевым для обеих сторон.

Внимание!

Информация на сайте носит больше ознакомительный характер, и дает базовые знания по вашей проблеме.

Каждый отдельный случай индивидуален, поэтому вы можете круглосуточно и бесплатно уточнить любую информацию у наших дежурных юристов-консультантов.

Связаться с ними вы можете следующими способами:

1) Задать вопрос эксперту в онлайн-чате

2) Позвонить на круглосуточную горячую линию по телефонам:

8 (800) 550-71-06 - Звонок бесплатный.

к содержанию ^

Расторжение в одностороннем порядке

Односторонний порядок расторжения может быть реализован только в суде. Невозможно самостоятельно разорвать договор при отсутствии согласия другой стороны. Основанием для переоформления права собственности на квартиру обратно могут быть только:

  • соглашение или обратный договор купли-продажи, подписанный обеими сторонами;
  • решение суда, вступившее в законную силу.

Так что при отсутствии обоюдного согласия, сторонам придется обратиться в судебное учреждение, которое определит судьбу ДКП и урегулирует взаимоотношения сторон. Суд пойдет навстречу в одном из двух случаев:

  • одна сторона существенно не исполнила свои обязательства;
  • нарушен закон.

Обе эти ситуации придется доказывать.

к содержанию ^

Сроки расторжения

Для прекращения действия соглашения по взаимному согласию сроки не регламентированы, если придется обращаться в суд, то требуется ориентироваться на сроки исковой давности:

Читайте также:

  • при нарушении условий договора – 3 года, с того момента, как пострадавшая сторона узнала о нарушении права;
  • при существенном изменении обстоятельств – 3 года;
  • при ничтожности – 3 года с момента перехода права собственности;
  • при оспоримости – 1 год, с такого момента, как прекратилось действие давления или угрозы (ст. 181 ГК РФ).

При необходимости пропущенные сроки могут быть восстановлены судом, потребуется подавать дополнительное ходатайство об этом, но во избежание рисков их лучше не пропускать.

к содержанию ^

Обращение в суд

Выбор суда зависит от субъектного состава сторон. Если стороны участвуют в предпринимательской деятельности, иск подается в арбитражный суд по месту нахождения ответчика, если договором не предусмотрено иное. Существуют варианты:

  • по месту нахождения истца;
  • по месту нахождения имущества;
  • согласно арбитражной оговорке – в выбранный сторонами изначально третейский суд.

Физические лица могут подать иск в зависимости от цены договора в мировой суд, согласно ст. 23 ГПК РФ, стоимость объекта в этом случае не должна превышать 50 тысяч рублей, или в суд общей юрисдикции.

Необходимые документы

Иск требует тщательной подготовки. В исковом заявлении должны содержаться следующие данные:

  • наименование суда;
  • имена или наименования и адреса сторон. Желательно для гражданина указать еще дату и место рождения, номера ИНН или СНИЛС, если они известны, для юридического лица – ИНН и ОГРН. Адреса должны быть достоверными, именно по ним суд будет отправлять определения и иные уведомления;
  • цена иска (стоимость договора);
  • предмет требований –основания, по которым истец просит расторгнуть договор;
  • сведения о соблюдении досудебного порядка урегулирования споров;
  • ссылка на нормативные акты.

Исковое заявление подписывается истцом или его представителем в двух экземплярах – в суд и копия для ответчика. Не менее внимательно, чем иск, нужно подготовить приложения к нему:

  • копия ДКП и всех приложений к нему, включая документы на объект недвижимости и выписку из реестра регистрации прав на недвижимое имущество, подтверждающая переход права собственности;
  • акт приема-передачи объекта;
  • акт обследования состояния квартиры, здания или помещения (при необходимости);
  • документы об оплате объекта недвижимости;
  • акт сверки взаиморасчетов (для юридических лиц);
  • доказательства, подтверждающие наличие обременений;
  • платежное поручение об оплате государственной пошлины с отметкой банка об исполнении;
  • доказательства отправки копии иска ответчику (квитанции почты об отправке заказного письма или уведомление о вручении);
  • доверенность (если иск подает юрисконсульт или представитель истца).

Если требуются еще доказательства, то они должны быть собраны с учетом требований законодательства. Не будет принята судом аудиозапись, сделанная без ведома одной из сторон или неподписанные документы.

Процедура и правила оформления иска

Заявить требование о расторжении ДКП может покупатель, продавец или третье лицо, например, прокуратура или органы опеки, в случае, когда нарушаются интересы ребенка или недееспособного. В ряде случаев, если ДКП заключался в отношении объекта, находящегося в ипотеке, заявить требование о недействительности может банк.

В Арбитражный суд иск может быть направлен с использованием системы электронного правосудия, это существенно экономит время, проходящее от направления заявления до его рассмотрения. Если иск подается в электронном виде – документы сканируются, копии заверяются подписью и они загружаются на my.arbitr.ru.

Для осуществления операции потребуется аккаунт на Госуслугах. Если иск подается по почте или в канцелярию в арбитражный суд или в суд общей юрисдикции, то все приложения сшиваются вместе с исковым заявлением, страницы нумеруются.

Ваш браузер не поддерживает фреймы
Скачать образец иска о расторжении договора

Сроки

Определение о назначение дела к рассмотрению обычно появляется на следующий день после поступления иска в суд, если он подан через электронный документооборот, определение появится уже на следующий день. В нем будет указано:

  • порядок рассмотрение дела – упрощенный или обычный (часто зависит от суммы иска);
  • список дополнительных документов, которые нужно предоставить суду;
  • дата первого заседания (обычно назначается в течение месяца).

Если спора нет, дело может быть рассмотрено в течение месяца-двух. Если от ответчика поступил отзыв, одним заседанием может не обойтись и нужно рассчитывать на 3-4 месяца. Решение вступает в силу в течение месяца, если дело в арбитражном суде рассматривалось в порядке упрощенного судопроизводства – в течении 7 дней. Апелляция еще удлинит сроки.

Внимание!

Информация на сайте носит больше ознакомительный характер, и дает базовые знания по вашей проблеме.

Каждый отдельный случай индивидуален, поэтому вы можете круглосуточно и бесплатно уточнить любую информацию у наших дежурных юристов-консультантов.

Связаться с ними вы можете следующими способами:

1) Задать вопрос эксперту в онлайн-чате

2) Позвонить на круглосуточную горячую линию по телефонам:

8 (800) 550-71-06 - Звонок бесплатный.

Стоимость

На первом этапе потребуется оплатить только госпошлину и, может быть, почтовые расходы. Только за расторжение ДКП в арбитражном суде придется заплатить 6000 рублей, в мировом или в суде общей юрисдикции.

Если параллельно заявляется требование имущественного характера, например, о возмещении убытков, то пошлина рассчитывается в процентах от суммы иска, ее калькулятор есть на сайтах арбитражных судов. Потребуется перечислить в бюджет от 2 до 4% от суммы дополнительных требований.

Могут возникнуть еще следующие расходы и требования:

  • оплата услуг юридического представителя;
  • оплата экспертизы;
  • оплата проезда и проживания;
  • оплату услуг и комиссионное вознаграждение риэлтера, если он сопровождал проблемную сделку;
  • убытки (например, проценты за пользование перечисленными суммами);
  • неполученная прибыль (для юридических лиц);
  • моральный ущерб (если истцу была причинена психологическая травма);
  • оплата услуг нотариуса, если она требуется при удостоверении доказательств.

По правилам, судебные расход придется возмещать проигравшей стороне. Если имущественные требования, например, о возмещении убытков, удовлетворяются частично, расходы делятся пропорционально.

к содержанию ^

Какие нюансы учитывать

Далеко не всегда дела рассматриваются быстро и в процессе не возникает каких-либо сложностей или недоговоренностей. Судебная практика рекомендует обращать внимание на следующие моменты:

  • при расторжении ДКП по согласованию сторон путем заключения допсоглашения он должен быть исполнен не полностью. В противном случае для удобства регистрации лучше подписать обратный ДКП;
  • если иск заявляет продавец, то вместе с требованием о расторжении ДКП нужно одновременно заявить требование о признании своего права собственности на спорный объект и об обязании Росреестра перерегистрировать его или же восстановить предыдущую запись в реестре;
  • стороны при расторжении договора не вправе требовать возврата того, что было исполнено по сделке, но если оплаты не было, возврата недвижимости, или если объект не был передан, возврата денег, можно просить в порядке компенсации неосновательного обогащения (ст. 453 ГК РФ);
  • в процессе рассмотрения иска о расторжении ДКП лучше попросить суд наложить арест на спорную квартиру или дом, чтобы, в процессе затягивания процесса, ответчик не перепродал его третьим лица.

Если сторона, намеренная вернуть себе свою собственность или деньги скрупулезно и внимательно подойдет к делу, она сможет не только восстановить справедливость, но и возместить понесенные убытки.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации и как это сделать?

Иногда происходят ситуации, когда после заключения договора купли-продажи недвижимости одна из сторон принимает решение его расторгнуть.

Однако, как быть в том случае, если договор уже зарегистрирован в Росреестре?

Рассмотрим, на каких основаниях можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

к содержанию ^

Можно ли провести расторжение после регистрации?

Может ли продавец или покупатель расторгнуть договор? Ответ на поставленный вопрос главным образом зависит от стадии выполнения условий, обговоренных в рамках договора. Тут возможны два варианта:

  • Если квартира уже передана покупателю, а деньги получены продавцом, то в данном случае расторгнуть сделку уже не получится. Единственный выходом из подобной ситуации является оформление сделки обратной купли-продажи квартиры.
  • Если участники соглашения еще не рассчитались между собой, то тогда есть шанс вернуть все на исходные позиции, даже при условии того, что договор уже прошел процедуру регистрации.

Есть большая разница в последствиях судебного решения между расторжением договора и признанием договора недействительным:

    В судебной практике, если договор признан недействительным продавец и покупатель должны будут вернуть друг другу все полученное по сделке, то есть обменять назад деньги на квартиру (п. 2 ст. 167 ГК РФ). Основания для признания договора недействительным (ст. 168-179 ГК РФ):

  • оформление сделки с нарушением законодательства;
  • противоречие нормам правопорядка и нравственности;
  • заключение соглашения путем обмана;
  • если одна из сторон сделки недееспособна или не достигла 14 лет и др.
  • Если договор расторгается по инициативе одной из сторон в соответствии с п. 4 ст. 453 ГК РФ участники соглашения не имеют права требовать возврата того, что было исполнено ими до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Одна из сторон может требовать только возмещения убытков (п. 5. ст. 453ГК РФ).
  • Поэтому лучше изначально включить в условия договора купли-продажи пункт о действиях сторон в случае его расторжения.

    Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

    Внимание!

    Информация на сайте носит больше ознакомительный характер, и дает базовые знания по вашей проблеме.

    Каждый отдельный случай индивидуален, поэтому вы можете круглосуточно и бесплатно уточнить любую информацию у наших дежурных юристов-консультантов.

    Связаться с ними вы можете следующими способами:

    1) Задать вопрос эксперту в онлайн-чате

    2) Позвонить на круглосуточную горячую линию по телефонам:

    8 (800) 550-71-06 - Звонок бесплатный.

    к содержанию ^

    Основания: в каких случаях расторжение возможно?

    Далее рассказано, можете ли вы расторгнуть договор, к примеру, по обоюдному желанию со второй стороной. В соответствии со статьей 450 и 450.1 ГК РФ существует три причины, по которым стороны сделки могут разорвать достигнутую ранее договоренность:

    • Письменное соглашение, заключенное по обоюдному желанию покупателя и продавца недвижимости.
    • Судебное решение, вынесенное по требованию одного из участников сделки купли-продажи недвижимости.
    • Односторонний отказ от выполнения условий, обозначенных в рамках договора (в случаях, предусмотренных законодательством или четко прописанных в самом соглашении).
    к содержанию ^

    Сроки отмены сделки

    Мнение эксперта
    Орлов Андрей Семенович
    Юрист-практик с 10-летним стажем. Специализируется в области уголовного права. Член ассоциации юристов.

    Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости через суд можно в течение 3 лет с момента, если одна из сторон сделки узнала о нарушении своего права. Такой срок исковой давности установлен в п.1 ст. 196 ГК РФ.

    Статья 196 ГК РФ. Общий срок исковой давности

    1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
    2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ «О противодействии терроризму».
    к содержанию ^

    Как аннулировать в досудебном порядке?

    Узнайте, как же расторгнуть договор после гос регистрации. В соответствии с п.

    2 ст. 452 ГК РФ прежде чем обратиться в суд с иском о расторжении договора покупатель (продавец) должен предпринять попытки мирно урегулировать данный вопрос.

    Для этого в адрес другой стороны необходимо направить письменное извещение, содержащее соответствующую просьбу. Единого образца такого документа нет, поэтому его можно составить в произвольной форме.

    При этом рекомендуется прописать точный срок, в течение которого должен поступить ответ.

    Так, если вторая сторона сделки согласилась аннулировать заключенную ранее договоренность, то далее выполняются следующие действия:

      Cоставляется письменное соглашение. Делается это в том же порядке, что и подготовка первоначального документа. Так, если договор купли-продажи был удостоверен нотариусом, то и данное соглашение должно быть оформлено аналогичным образом.

    Сегодня нет единой формы такого документа, однако он обязательно должен включать в себя следующую информацию:

    • название бумаги;
    • дату и место заключения соглашения;
    • ФИО покупателя и продавца квартиры;
    • реквизиты первоначального договора;
    • день, начиная с которого договоренность будет считаться расторгнутой;
    • заявление об отсутствии претензий между участниками сделки;
    • реквизиты сторон соглашения.
  • Далее покупатель и продавец должны поставить свои подписи в подготовленном документе. Именно с этого момента договор купли-продажи квартиры будет считаться аннулированным.
  • Если уже были переданы документы на регистрацию права собственности, то стороны разорванной сделки должны подать в Росреестр совместное заявление о прекращении данной процедуры и возврате всех бумаг (п. 1 ст. 31 Закон РФ от 13.07.2015 год № 218-ФЗ).
    • Скачать бланк соглашения о расторжении договора купли-продажи недвижимости
    • Скачать образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры
    к содержанию ^

    Как отменить соглашение?

    Иногда аннулировать договор мирным путем не получается, так как вторая сторона не желает идти на встречу. В этом случае единственным выходом является обращение в суд. Однако для этого необходимо, чтобы было соблюдено одно из следующих условий (п. 2 ст. 452 ГК РФ):

    • Наличие письменного отказа в расторжении сделки, полученного от продавца (покупателя).
    • Неполучение ответа в срок, обозначенный в извещении. При этом, если конкретной даты не было указано, то за такой период принимается 30 дней.

    С чего начать: на каком основании допустимо оспорить сделку на недвижимость?

    Так, в соответствии со ст. 450 и 451 ГК РФ договор может быть расторгнут через суд только при наличии следующих оснований:

      Существенное нарушение условий договора. К типичным примерам такого относятся:

      Внимание!

      Информация на сайте носит больше ознакомительный характер, и дает базовые знания по вашей проблеме.

      Каждый отдельный случай индивидуален, поэтому вы можете круглосуточно и бесплатно уточнить любую информацию у наших дежурных юристов-консультантов.

      Связаться с ними вы можете следующими способами:

      1) Задать вопрос эксперту в онлайн-чате

      2) Позвонить на круглосуточную горячую линию по телефонам:

      8 (800) 550-71-06 - Звонок бесплатный.

    • отказ от оплаты квартиры со стороны покупателя;
    • отказ освободить помещение продавцом;
    • внезапное появление третьих лиц, имеющих право пользования жилым помещением, о чем покупатель не был о на момент регистрации сделки.
  • В других ситуациях, предусмотренных законодательством (например, наличие признаков недействительности сделки).
  • Существенное изменение обстоятельств сделки.
  • Таким образом, продавец (покупатель) не имеет права на пустом месте подать ходатайство в суд об аннулировании письменной договоренности. Сделать это можно только при наличии серьезных оснований с представлением соответствующих доказательств.

    Подготовка к судебному процессу: какие потребуются документы и доказательства?

    Следующим шагом является подготовка необходимого пакета бумаг. Общий перечень документов приведен в ст. 132 ГПК РФ. Сюда входит:

    • исковое заявление;
    • квитанция об уплате госпошлины;
    • доверенность на представление интересов в суде (если от имени истца участвовать в заседаниях будет его представитель);
    • доказательства правомерности выдвинутых требований;
    • предложение о расторжении договора, которое ранее направлялось в адрес ответчика.

    Особое внимание следует уделить доказательной базе, которая будет представлена в суде. В данном случае набор документов будет зависеть от конкретных обстоятельств дела. В качестве примера можно рассмотреть несколько типичных ситуаций:

    • в случае, если продавец настаивает на том, что договор купли-продажи квартиры был подписан им в невменяемом состоянии, то ему необходимо будет представить заключение судебно-психиатрической экспертной комиссии;
    • если согласно исковому заявлению недвижимость находится в аварийном состоянии, а покупатель приобрёл ее, не зная об этом факте, то в суде необходимо будет представить экспертное заключение сторонней организации.

    Кроме того, в качестве доказательств также могут выступать показания:

    • соседей;
    • случайных свидетелей;
    • близких родственников и т.д.

    Порядок обращения с иском

    Подача иска производится в общепринятом порядке:

    1. Выбор судебного органа. Споры, связанные с недвижимостью, разрешаются в судах общей юрисдикции. При этом подавать заявление необходимо по месту жительства истца или по месту нахождения оспариваемого имущества.
    2. Оплата госпошлины.
    3. Подготовка иска и сбор необходимых бумаг.
    4. Передача полного пакета документации в канцелярию судебного органа.Получение уведомления о принятии дела к рассмотрению и дальнейшее ожидание повестки в суд.

    Правила оформления иска

    В соответствии со ст. 131 ГПК РФ исковое заявление подается в письменном виде. В нем обязательно должна быть отражена следующая информация:

    1. координаты судебного органа, в которое направляется ходатайство;
    2. сведения об истце и ответчике (ФИО, адрес проживания, телефоны и т.д.);
    3. основания обращения и выдвигаемые требования;
    4. стоимость иска (в данном случае это будет цена квартиры), а также расчет сумм, которые истец желает дополнительно взыскать (например, расходы, понесенные на ремонт квартиры, в которой невозможно дальнейшее проживание);
    5. сообщение о пытке решить вопрос в досудебном порядке (обязательно приложить копию предложения о досудебном урегулировании вопроса с отметкой о вручении ответчику);
    6. перечень документов, которые прилагаются к иску.
    • Скачать бланк искового заявления о расторжении договора купли-продажи недвижимости
    • Скачать образец искового заявления о расторжении договора купли-продажи недвижимости

    Ход процесса

    Порядок судебного разбирательства четко определен в главах 13 – 16 ГПК РФ.

    Сроки

    В течении какого времени можно расторгнуть договор и есть ли точные сроки? Так, весь судебный процесс условно делится на несколько этапов:

    1. Рассмотрение искового заявления – в соответствии со ст. 133 ГПК РФ судья должен вынести решение о принятии дела к производству в течение 5 дней с момента поступления иска.
    2. Подготовка к судебному процессу – на данном этапе уточняются отдельные нюансы и обстоятельства дела, определяется законодательство, действующее в конкретной области и т.д. Точные сроки длительности подготовительного процесса в кодексе не указаны. Они устанавливаются судьей в соответствующем определении.
    3. Разбирательство по делу – на этом этапе организуются судебные заседания, выслушиваются доводы обеих сторон, показания свидетелей и т.д. В соответствии с п. 1 ст. 154 ГПК РФ гражданские дела должны быть разрешены в течение 2 месяцев с момента подачи иска (в случае, если не обнаружились новые обстоятельства дела).
    4. Вынесение решения – вступает в законную силу через месяц после его оглашения.

    Издержки истца

    Согласно п. 1 ст. 88 ГПК РФ вся совокупность судебных расходов делится на две группы:

    1. Уплата госпошлины.
    2. Издержки, связанные с рассмотрением дела.

    Так, в ходе судебного разбирательства истец может понести следующие расходы:

    • суммы, которые необходимо выплатить свидетелям, различным специалистам, экспертам и переводчикам;
    • оплата проезда и проживания лиц, привлеченных к судебному разбирательству;
    • выплата вознаграждения представителям истца;
    • компенсация за потерю времени (если поданный иск является неосновательным) и т.д.

    Как вести себя в зале заседания истцу?

    В ходе судебного заседания очень важно следить за своим поведением. Истцу следует придерживаться следующих основных правил:

    • соблюдать этикет поведения в суде (при обращении судьи вставать с места, использовать выражение «Ваша честь» и т.д.);
    • следить за своими эмоциями (недопустимо бурное выражение мыслей, крик, оскорбления);
    • складно и последовательно излагать свою точку зрения;
    • не отклоняться от существа дела в ходе изложения своего мнения.

    Действия после вынесения решения

    После судебного разбирательства дальнейшие действия истца будут зависеть от вынесенного решения.

    Как вернуть обратно право собственности?

    После удовлетворения иска, следующим шагом продавца будет являться возращение права собственности на квартиру

    , переданную по расторгнутому договору-купли продажи. Для этого необходимо аннулировать ранее зарегистрированное право и оформить его на «нового» владельца.

    Мнение эксперта
    Орлов Андрей Семенович
    Юрист-практик с 10-летним стажем. Специализируется в области уголовного права. Член ассоциации юристов.

    Итак, в данном случае истцу необходимо подготовить соответствующее заявление и явиться с ним в территориальное отделение Росреестра. Основанием для погашения права собственности предыдущего собственника будет являться судебное решение.

    Внимание!

    Информация на сайте носит больше ознакомительный характер, и дает базовые знания по вашей проблеме.

    Каждый отдельный случай индивидуален, поэтому вы можете круглосуточно и бесплатно уточнить любую информацию у наших дежурных юристов-консультантов.

    Связаться с ними вы можете следующими способами:

    1) Задать вопрос эксперту в онлайн-чате

    2) Позвонить на круглосуточную горячую линию по телефонам:

    8 (800) 550-71-06 - Звонок бесплатный.

    Как обжаловать решение в вышестоящие инстанции?

    В п. 2 ст. 321 ГПК РФ написано, что любая из сторон судебного разбирательства (истец или ответчик) имеет право обжаловать вынесенное решение. Делается это в следующем порядке:

    1. вначале необходимо составить апелляционную жалобу;
    2. далее ее следует подать в суд, в котором было принято первоначальное решение;
    3. по истечении срока, отведенного для обжалования, суд первой инстанции направляет дело вместе с жалобой и другими материалами в суд апелляционной инстанции, где происходит ее дальнейшее рассмотрение.

    Таким образом, аннулировать действие договора купли-продажи квартиры после его регистрации в ЕГРН в отдельных случаях вполне возможно. При этом наиболее удобным и простым вариантом является расторжение соглашения по обоюдному согласию обеих сторон сделки.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас

    Расторжение договора купли / продажи недвижимости после регистрации перехода права собственности

    Завершающей процедурой оформления сделок купли-продажи недвижимости является государственная регистрация перехода права собственности на объект к покупателю. На практике нередко встречаются случаи, когда по тем или иным обстоятельствам возникает необходимость расторжения договора купли-продажи уже после регистрации сделки.

    Рассмотрим данные ситуации более подробно.

    к содержанию ^

    Расторжение договора купли-продажи недвижимости по соглашению сторон

    Продавец и покупатель могут расторгнуть договор купли-продажи без обращения в суд на основании письменного соглашения сторон (п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ), при условии что сделка после регистрации не была полностью исполнена сторонами.

    Например, если покупатель не расплатился за приобретённую квартиру в установленные договором сроки и при этом выплатил менее половины её стоимости.

    Соглашение о расторжении договора купли-продажи заключается в той же форме, что и сам договор. Если сделка купли-продажи была удостоверена нотариусом, то соглашение о расторжении также подлежит заключению в нотариальной форме. В соглашении о расторжении договора должны быть указаны следующие обязательные сведения:

    • наименование и реквизиты сторон;
    • ссылка на расторгаемый договор;
    • чётко выраженное намерение сторон на прекращение договора, т.е. указание на то, что договор расторгается;
    • реквизиты объекта недвижимости, в отношении которого осуществлялась купля-продажа;
    • обязанности сторон по возврату объекта и денежных средств с указанием сроков и порядка совершения указанных действий.

    Если недвижимость уже фактически передана покупателю по акту приёма-передачи, к соглашению о расторжении прикладывается акт возврата объекта. Для исполнения соглашения о расторжении договора купли-продажи сторонам необходимо обратиться в регистрирующий орган (Росреестр) с совместным заявлением на обратный переход права собственности.

    Договор будет считаться расторгнутым с даты внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

    Если же сделка была полностью исполнена (недвижимость передана и стоимость её оплачена), то расторгнуть такой договор по соглашению сторон уже нельзя, т.к. его действие прекратилось. В этом случае сторонам необходимо заключить новый договор купли-продажи, в котором продавец и покупатель меняются местами.

    к содержанию ^

    Расторжение договора купли-продажи в судебном порядке

    Законодательство РФ не предусматривает одностороннее расторжение договора купли-продажи недвижимости во внесудебном порядке после процедуры регистрации. Такой договор может быть расторгнут по инициативе одной из сторон только через суд в следующих случаях (п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ):

    • при существенном нарушении договора другой стороной;
    • в иных случаях, предусмотренных сторонами в договоре.

    При этом регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по вышеуказанным основаниям.

    Допущение стороной существенного нарушения является одним из наиболее распространённых оснований расторжения договора купли-продажи.

    Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Вопрос о том, считается ли конкретное нарушение существенным, будет решать суд с учётом обстоятельств дела.

    Внимание!

    Информация на сайте носит больше ознакомительный характер, и дает базовые знания по вашей проблеме.

    Каждый отдельный случай индивидуален, поэтому вы можете круглосуточно и бесплатно уточнить любую информацию у наших дежурных юристов-консультантов.

    Связаться с ними вы можете следующими способами:

    1) Задать вопрос эксперту в онлайн-чате

    2) Позвонить на круглосуточную горячую линию по телефонам:

    8 (800) 550-71-06 - Звонок бесплатный.

    Так, например, существенным нарушением договора со стороны покупателя судебная практика признаёт следующие случаи:

    • если покупатель вообще не оплатил стоимость объекта недвижимости;
    • если покупатель не оплатил большую часть стоимости объекта недвижимости и допустил значительную просрочку в оплате.

    Со стороны продавца существенное нарушение может иметь место, когда продавец отказывается передать объект покупателю в фактическое владение и пользование, необоснованно уклоняется от подписания акта приёма-передачи после регистрации сделки.

    Договор может быть также расторгнут по требованию любой из сторон при существенном изменении обстоятельств (п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса РФ). Существенным считается изменение таких обстоятельств, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, они бы не заключили договор или заключили на значительно отличающихся условиях.

    Чтобы расторгнуть договор по этому основанию, необходимо доказать, что у стороны — инициатора расторжения есть одновременно четыре условия, названные в п. 2 ст. 451 ГК РФ:

    • в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
    • изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
    • исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
    • из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

    Являются ли изменения обстоятельств существенными, определяет суд в каждом конкретном случае. Как показывает практика, суды обычно отказывают в удовлетворении требования о расторжении договора по данному основанию.

    к содержанию ^

    Расторжение договора купли-продажи по инициативе одной из сторон

    Кроме вышеуказанных оснований, по которым договор купли-продажи может быть расторгнут по инициативе любой из сторон, рассмотрим также ситуации с расторжением договора в суде по инициативе продавца и покупателя.

    Продавец вправе в одностороннем порядке требовать расторжения договора купли-продажи путём обращения в суд в следующих случаях:

    • отказ покупателя от приёмки объекта и его оплаты;
    • неисполнение покупателем обязанности по внесению оплаты за приобретённую недвижимость, если договором предусмотрена рассрочка платежа (однако продавец не может отказаться от договора, если покупатель выплатил более половины стоимости имущества);
    • неисполнение покупателем судебного решения о взыскании с него денег за оплату недвижимости.

    Покупатель может требовать расторжения договора купли-продажи через суд при наличии следующих обстоятельств:

    • в случае обнаружения обременений недвижимости правами третьих лиц, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать об этих правах (например, если после регистрации сделки выяснится, что квартира обременена правами третьих лиц, имеющих право бессрочного пользования жилой площадью);
    • при наличии правопритязаний третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти правопритязания впоследствии были в установленном порядке признаны правомерными (например, риск правопритязания супруга продавца, согласие которого на сделку не было получено);
    • в случае отказа продавца передать недвижимость покупателю;
    • если переданная недвижимость имеет существенные недостатки. В этом случае для определения признаков существенности суд, как правило, назначает экспертизу;
    • если продавец при продаже земельного участка предоставил заведомо ложную информацию, указанную в п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ (обременения земельного участка, ограничения его использования в соответствии с разрешённым использованием и др.).
    к содержанию ^

    Порядок действий при расторжении договора купли-продажи недвижимости в судебном порядке

    Для расторжения договора купли-продажи недвижимости в судебном порядке необходимо соблюсти определённый порядок действий.

    До обращения в суд сторона-инициатор расторжения должна направить другой стороне письменное требование о расторжении договора. Требование о расторжении может быть заявлено в суд только после получения отказа другой стороны расторгнуть договор либо в случае неполучения ответа в срок, указанный в уведомлении или установленный законом или договором, а если такой срок не указан — по истечении 30-дневного срока.

    По итогам рассмотрения иска суд может вынести следующие решения:

    • о расторжении договора купли-продажи;
    • об отказе в удовлетворении иска;
    • о возвращении недвижимого имущества и возврата денежных средств.

    Кроме того, при рассмотрении дела о расторжении истец может заявить дополнительные требования о взыскании понесённых убытков (например, стоимости неотделимых улучшений, произведённых покупателем в период владения квартирой), а также о возмещении морального вреда.

    Необходимо иметь в виду, что судебное разбирательство по спорам о расторжении договора купли-продажи носит, как правило, затяжной характер, и за это время ответчик может продать объект недвижимости. Поэтому при обращении в суд важно заявить об обеспечении иска: по ходатайству истца суд может наложить арест на спорную недвижимость.

    Решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для внесения Росреестром записи в ЕГРН о расторжении договора по заявлению соответствующей стороны (инициатора расторжения договора).

    Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации

    Расторжение договора купли-продажи квартиры после регистрации сделки основывается на:

    Внимание!

    Информация на сайте носит больше ознакомительный характер, и дает базовые знания по вашей проблеме.

    Каждый отдельный случай индивидуален, поэтому вы можете круглосуточно и бесплатно уточнить любую информацию у наших дежурных юристов-консультантов.

    Связаться с ними вы можете следующими способами:

    1) Задать вопрос эксперту в онлайн-чате

    2) Позвонить на круглосуточную горячую линию по телефонам:

    8 (800) 550-71-06 - Звонок бесплатный.

    Прекращение (но не недействительность) сделки и вытекающих из договоренности правоотношений.

    Способы отменить сделку

    к содержанию ^

    Можно ли аннулировать сделку купли-продажи квартиры

    Используют две группы методов:

    Дата соглашения о разрыве или вступления в силу судебного документа.

    С даты подписания или числа, указанного судом. То есть, возможен возврат в прошлое.

    Реституция применяется по умолчанию. Если она невозможна (квартира перепродана, уничтожена и пр.), то осуществляется равноценная компенсация.

    К чему применяется расторжение

    К действующим соглашениям (к незаконченной, невыполненной купле-продаже). Правила процедуры, осуществляемой физическими лицами аналогичные, как и для юридических субъектов.

    Только к уже законченной купле-продаже.

    Признание недействительным ДКП, ничтожным – схожая процедура, но с несколько иной природой, регламентированной Парагр. 2 ГК:

    1. Расторжение применяется, когда соглашение еще действует и не исполнено.
    2. Недействительность – когда сделка уже окончательно свершилась.

    В течение какого времени можно расторгнуть

    Правила по временным рамкам:

    • для соглашения о разрыве договора – нет ограничений во времени;
    • для искового порядка – давность 36 мес. с подписания ДКП.

    Период ограничивается лишь одним обстоятельством: сделки, как правило, выполняются через некоторый промежуток времени, а расторжение применимо только к незаконченным обязательствам (находящимся в процессе исполнения).

    До регистрации

    Соглашение купли-продажи недвижимости обязательно регистрируется, поскольку касается изменения прав владения.

    До фиксации в Росреестре разрыв правоотношений осуществить проще:

    1. обязательства считаются невыполненными (процедура перехода владения не закончена). Возможна простая полная отмена действий (откат) добровольно, обоюдным заявлением;
    2. можно отменить процедуру (отозвать), даже если бумаги на переоформление ведомство получило: чиновникам дается 10 дн. на фиксацию перехода жилья новому владельцу и есть шанс успеть до окончания процедуры. Соглашение необходимо предоставить в Росреестр.

    После смерти продавца невозможно совершить разрыв, если сделка завершена. Проблемная ситуация возникнет, если деньги выплачены, документы поданы на регистрацию, гражданин уходит из жизни, а наследник успевает заявить свои права до закрепления права собственности.

    Внимание!

    Информация на сайте носит больше ознакомительный характер, и дает базовые знания по вашей проблеме.

    Каждый отдельный случай индивидуален, поэтому вы можете круглосуточно и бесплатно уточнить любую информацию у наших дежурных юристов-консультантов.

    Связаться с ними вы можете следующими способами:

    1) Задать вопрос эксперту в онлайн-чате

    2) Позвонить на круглосуточную горячую линию по телефонам:

    8 (800) 550-71-06 - Звонок бесплатный.

    Правопреемник может ссылаться на правило: совершенная, нотариально удостоверенная при жизни сделка по квартире, если она не зарегистрирована, не порождает правовых последствий, являясь незаключенной (п. 3 ст. 433 ГК).

    Мнение эксперта
    Орлов Андрей Семенович
    Юрист-практик с 10-летним стажем. Специализируется в области уголовного права. Член ассоциации юристов.

    Но указанное не действует в рассматриваемой ситуации, так как стороны осуществили все необходимое для выполнения договоренности. Госрегистратор обязан закончить фиксацию прав, ведь документы поданы на законных основаниях.

    Судебная практика неоднозначная, поэтому лучше пользоваться инструментами перевода денег с доступом после окончания переоформления.

    После регистрации

    Передача собственности проходит этапы:

    1. ДКП подается в Росреестр для регистрации.
    2. Покупатель подает заявление регистратору о переоформлении собственности ему.
    3. Оформляется приемочный акт (действие имеет формальный характер).

    Первые два действия обычно делают одновременно. Купля-продажа считается завершенной при регистрации перехода собственности.

    Способы разрыва соглашения стандартные, но с особенностями:

    1. суд:
      • потребуются уважительные причины в виде нарушений прав или интересов участников купли-продажи;
      • если договоренность исполнена, то уместно требовать не разорвать, а признать недействительность документа;
      • возможно мировое соглашение;

    2. «обратное» соглашение купли-продажи аналогичное первоначальному.

    При ипотеке

    Разорвать ДКП при ипотечном кредитовании невозможно, особенно, по объектам в новостройках: обязательства закончены, иначе банк не выделил бы финансы покупателю.

    Требовать можно только недействительность, ничтожность, но это не решит проблему. Никакие действия, касающиеся купли-продажи не упразднят обязанность перечислять платежи кредитору.

    Потребуется возвращение продавцом или от застройщика денег приобретателю для досрочного закрытия ипотеки, а это сделать крайне проблематично.

    Есть ситуации, когда объявляются третьи лица, претендующие на жилье. Если суд удовлетворит их требования, то куплю-продажу могут признать недействительной: приобретатель останется должен кредитору и лишится квартиры. На такие случаи предусмотрено страхование «титула» (от утраты права собственности).

    Когда сделка признается недействительной

    Разграничивают недействительность (ничтожность, признание незаключенным) от расторжения. Это разные процедуры, регламентируемые отдельными положениями закона (Парагр. 2 и Гл. 29 ГК).

    Последствия признания договора недействительным отличаются: применяется реституция по умолчанию, бумага признается ничтожной с даты заключения.

    Процедура возможна в силу:

    Внимание!

    Информация на сайте носит больше ознакомительный характер, и дает базовые знания по вашей проблеме.

    Каждый отдельный случай индивидуален, поэтому вы можете круглосуточно и бесплатно уточнить любую информацию у наших дежурных юристов-консультантов.

    Связаться с ними вы можете следующими способами:

    1) Задать вопрос эксперту в онлайн-чате

    2) Позвонить на круглосуточную горячую линию по телефонам:

    8 (800) 550-71-06 - Звонок бесплатный.

    1. Ничтожности – при этом нет необходимости в иске, но он возможен для официальной констатации факта;
    2. Оспоримости ДКП.

    Причины (Парагр. 2 ГК):

    • нарушения формы документа, порядка составления;
    • недееспособность подписанта, непонимание действий;
    • участие несовершеннолетнего без представителя (опекуна, попечителя);
    • принуждение, обман;
    • мнимая договоренность.

    к содержанию ^

    В каком случае можно расторгнуть ДКП квартиры: условия и основания

    Способы, как расторгать (ст. 450 ГК):

    1. обоюдное заявление (письменный отказ от сделки);
    2. в судебном процессе:
      • при значительных нарушениях положений договора;
      • в случаях, перечисленных законом (ст. ст. 428, 619, 620 ГК);

    3. инициированием разрыва одной стороной, если возникло такое право.

    При добровольном способе достаточно желания контрагентов, но требование о расторжении путем подачи иска должно основываться на веских причинах:

    1. нарушение интересов;
    2. существенные непредвиденные изменения событий, влияющие на результат сделки.

    Нарушения, носящие признаки существенности:

    • ущемление интересов и лишение контрагента предполагаемого результата;
    • неоплата;
    • отказ от выписки и выселения;
    • изменения обстановки, послужившей основой для купли-продажи. Признак: невозможность предвидеть такие ситуации и отсутствие вины в наступлении этих событий.

    Нюансы :

    1. положения ДКП о запрете разрыва отношений по соглашению сторон спорные, поскольку ограничивают свободу действий;
    2. согласие иных субъектов обязательное, если их права порождаются куплей-продажей (ст. 430 ГК);
    3. в законе может предусматриваться только необходимость иска для разрыва правоотношений, а не соглашения.

    Причины для разрыва не могут служить таковыми для недействительности, поскольку они не могли возникнуть при совершении купли-продажи.

    В связи с неоплатой

    Передача денег подтверждается любыми платежными документами согласно оговоренному сторонами порядку. Неполучение оплаты – не основание недействительности, но служит причиной для разрыва посредством суда.

    Если жилье передано покупателю без оплаты, то суд решает:

    1. разорвать сделку с возвратом квартиры;
    2. признать куплю-продажу законной и взыскать с контрагента стоимость недвижимости с неустойкой.

    Если не получена оплата, а квартира передана, то несколько рискованно просить признать куплю-продажу законной и взыскать с ответчика стоимость. Получить деньги с мошенника сложно. Если контрагент не успел перепродать квартиру, она не находится у добросовестного приобретателя и наложен арест, лучше требовать вернуть жилплощадь.

    По инициативе покупателя

    По желанию продавца

    По обоюдному согласию сторон

    Для расторжения добровольно заключают соглашение в форме, аналогичной применяемой к первоначальному ДКП.

    Пример :

    1. Росреестр зафиксировал переход собственности.
    2. Деньги продавцом получены, но обнаружились обстоятельства, нарушающие интересы контрагентов.
    3. При таком варианте событий применяют не расторжение, а еще один «обратный» ДКП или иск, но при наличии доказательств недействительности.

    к содержанию ^

    Последствия расторжения сделки для сторон

    Односторонне осуществляют разрыв только через суд. Отказаться от сделки добровольно позволено по ст. 450.1 ГК, но до действий, свидетельствующих о выполнении (принятие оплаты за жилье и подобное).

    Пример проблемной ситуации :

    Внимание!

    Информация на сайте носит больше ознакомительный характер, и дает базовые знания по вашей проблеме.

    Каждый отдельный случай индивидуален, поэтому вы можете круглосуточно и бесплатно уточнить любую информацию у наших дежурных юристов-консультантов.

    Связаться с ними вы можете следующими способами:

    1) Задать вопрос эксперту в онлайн-чате

    2) Позвонить на круглосуточную горячую линию по телефонам:

    8 (800) 550-71-06 - Звонок бесплатный.

    1. Покупатель передал деньги, но квартиру продавец не передает.
    2. Приобретатель требует расторжения, но контрагент не обязан возвращать полученное, поскольку пункт по выплате выполнился до прекращения правоотношений.

    Есть и обратные ситуации :

    1. Квартира отошла новому собственнику, но оплата не совершена.
    2. Даже после расторжения реализатор объекта не получит его назад, если ДКП без условий по возврату при расторжении соглашения.
    3. Пострадавшему остается требовать отдельным иском причитающееся и неустойку.

    Способы, как обезопасить расторжение в одностороннем порядке:

    • в ДКП прописывают обязанности по возврату финансов и имущества при разрыве сделки. Не запрещено предусматривать пункт о реституции;
    • прописывают текст о возврате четкими и краткими формулировками, исключающими любые разночтения.

    Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры после госрегистрации

    Внесудебный порядок

    1. Составить план соглашения, обсудить его с продавцом/покупателем по аннулируемой сделке.
    2. Организовать время и место подписания (если договор купли-продажи был заверен нотариально, заключение соглашения об отмене также требует участия нотариуса).
    3. Поставить подписи на двух экземплярах соглашения (по одному для каждой из сторон).
    4. Посетить отделение Росреестра или МФЦ для переоформления права собственности на жилплощадь обратно (если в результате купли-продажи уже была произведена регистрация).
    5. Вернуть в полном объеме (насколько это стало возможным) уплаченные по договору средства и освободить занятую покупателем квартиру либо исполнить иные обязательства согласно последнему подписанному договору.

    Через суд

    1. Подача письменного предложения расторгнуть договор купли-продажи заказным письмом или через курьера (чтобы в результате отправитель смог получить уведомление о вручении или доставке).
    2. Составление иска о расторжении договора (после получения отказа от оппонента или по истечении 30 дней с момента получения им письма).
    3. Подача заявления и пакета прилагаемых к нему документов в районный суд по месту жительства ответчика.
    4. Ожидание уведомления о принятии дела к производству.
    5. Явка на заседание суда в назначенный срок либо заблаговременная подача в судебную инстанцию ходатайства о рассмотрении спора в свое отсутствие (неявка без предупреждения грозит прекращением судопроизводства).
    6. Участие в слушании (подтверждение своей позиции, разъяснение недостающих сведений и пр.).
    7. Ожидание решения суда (как правило, принимается и озвучивается сразу после окончания разбирательства, однако при наличии невыясненных ключевых вопросов заседание может быть перенесено на другой день).
    8. Получение выписки из судебного постановления через несколько дней после принятия окончательного решения (при личном визите или на указанный почтовый/электронный адрес).
    9. Обращение в орган госрегистрации для переоформления прав собственности либо к судебным приставам с целью принуждения ответчика к исполнению решения суда (если добровольное урегулирование вопроса невозможно).

    Документы и стоимость

    Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после регистрации?

    Автор статьи
    Орлов Андрей Семенович
    Юрист-практик с 10-летним стажем. Специализируется в области уголовного права. Член ассоциации юристов.
    Следующая
    РегистрацияВременная регистрация в муниципальной квартире

    Добавить комментарий

    Adblock
    detector
    0%