Сколько стоит дарственная на дом

Сколько стоит дарственная на дом

Участники правоотношений дарения неминуемо задаются вопросом, сколько стоит дарственная на дом. Ответ зависит от двух факторов:

  • будет ли соглашение удостоверяться нотариально;
  • находятся ли его стороны в близких родственных отношениях.

Сколько стоит дарственная на дом по закону?

Итак, сколько стоит сделать дарственную на дом? Несмотря на то, удостоверена дарственная нотариально или нет, она подлежит обязательной государственной регистрации. Процедура проводится при условии уплаты госпошлины за перевод права собственности на каждый объект недвижимости на одаряемого.

Если отчуждаемое сооружение возведено на приватизированном участке, в дарственной будут фигурировать два объекта (сооружение, участок). В этом случае пошлина платится за регистрацию каждого из объектов отдельно, к заявлению прилагают две квитанции.

Если дом находится на неприватизированном участке, в соглашении будет значиться только один объект. Соответственно, госпошлина платится один раз. Сколько стоит дарственная на дом? По общему правилу госрегистрация перехода прав на недвижимые активы к физлицам оплачивается пошлиной в размере 2 тыс. руб. За аналогичные действия в отношении индивидуального жилого дома или участка, предназначенного для его размещения, уплачивается всего 350 рублей.

При госрегистрации доли в праве собственности госпошлина рассчитывается с учётом размера доли. Пример: госпошлина за регистрацию 1/3 в праве на жилое здание составит 116 рублей 67 копеек (350 руб. делят на 3).

Тем, кто задался вопросом, сколько стоит сделать дарственную на дом, интересно следующее. Государство стимулирует граждан пользоваться административными услугами в электронном виде. Заявители, которые подадут документы на госрегистрацию через ЕПГУ (единый портал муниципальных и госуслуг) с 2019 года, будут уплачивать пошлину в уменьшенном на 0,3% размере. Такие заявители должны представить соглашение, подписанное электронной цифровой подписью. Результат оказания госуслуги, а именно – дарственная с регистрационной надписью и выписка из ЕГРН также будут выданы им в электронной форме.

НДФЛ при дарении дома и земельного участка

В предыдущем пункте детально рассмотрен вопрос, сколько стоит дарственная на дом при госрегистрации. Речь идёт о скромных суммах. Очевидно, что основные расходы сторон, не являющихся родственниками, будут касаться уплаты налогов.

Считается, что одаряемый получил доход, равный полной стоимости объекта дарения. Стоимость дома и земельного надела по общему правилу определяется согласно сведениям госкадастра. Если заинтересованное лицо считает кадастровую стоимость завышенной, оно вправе инициировать проведение независимой оценки и уплачивать НДФЛ (налог на доходы физлиц) исходя из суммы, указанной в экспертном отчёте.

Итак, сколько стоит оформить дарственную на дом? НДФЛ для российских резидентов (лиц, пробывших на территории страны более 182 дней на протяжении отчётного года независимо от гражданства) составляет 13%. Нерезиденты уплачивают налог по ставке 30%.НДФЛ при дарении дома

В некоторых случаях одаряемый может воспользоваться налоговыми вычетами. Несмотря на это, оплата НДФЛ при получении в дар недвижимости связана с крупными расходами. Исключение касается случаев, когда подписана дарственная на дом между близкими родственниками. От уплаты НДФЛ освобождены одариваемые, являющиеся детьми/внуками, супругами, родителями, дедом/бабкой, братьями/сёстрами дарителя.

В правовой плоскости усыновление порождает те же правовые последствия, что и рождение собственных детей. Поэтому НДФЛ не взыскивается при переходе недвижимости в собственность усыновлённых от усыновителей и наоборот в порядке дарения.

Дарение недвижимости супругу подпадает под освобождение от НДФЛ только в случае, если брак официально зарегистрирован ЗАГСом. Фактическое сожительство не предполагает льгот по НДФЛ. Дарение недвижимости сестрой/братом даёт право не платить НДФЛ при наличии хотя бы одного общего родителя.

Оптимизация НДФЛ путём оформления дарения куплей-продажей

Зачастую подсчитав, сколько стоит дарственная на дом стороннему лицу, заинтересованные лица приходят к мысли о формальной замене дарения куплей-продажей. Это может иметь такие налоговые последствия:

  1. Изменение налогоплательщика. Дарение безвозмездно, поэтому доход вменяется одаряемому. С куплей-продажей все наоборот: доход получает продавец. Он же признаётся плательщиком НДФЛ.
  2. Уменьшение базы налогообложения. В некоторых случаях – до нуля.
  3. Уменьшение налоговой ставки с 30% до 13% в случае, если даритель (мнимый продавец) является резидентом РФ, а одаряемый (мнимый покупатель) – нет.

Прежде чем подсчитывать, сколько стоит сделать дарственную на дом, следует рассмотреть налоговую льготу. В случае если мнимый продавец (фактический даритель) является резидентом РФ и отчуждаемое имущество пробыло у него в собственности более 3 лет, он вовсе освобождён от НДФЛ.

Оптимизация НДФЛ

Если жилое здание и земельный надел находились в собственности мнимого продавца меньше 3 лет, он получит налоговый вычет. При этом облагаемая налогом база значительно уменьшится. Вычет предоставляется:

  • при отчуждении жилья или земельного надела под жилым домом, а также, при продаже незастроенного участка (пустыря), предоставленного под возведение жилья;
  • в размере, соответствующем документально подтверждённым расходам на самостоятельное возведение или приобретение дома, покупку земельного надела;
  • в сумме, ограниченной 2 млн. руб.

Разница в итоговой сумме НДФЛ при продаже и дарении весьма существенна и возникает, за счёт сокращения базы обложения.

Оптимизация НДФЛ: расчёт на примере

Оптимизация НДФЛ путём оформления дарения куплей-продажейНДФЛ = «база» * «ставка». Формула актуальна и при дарении, и при продаже. База соответствует:

  • при дарении – полной кадастровой либо оценочной стоимости недвижимости (по выбору плательщика);
  • при продаже – кадастровой либо оценочной стоимости недвижимости, уменьшенной на сумму, в которую она обошлась продавцу.

Приведём пример. Исходные данные:

  • предмет соглашения – жилой дом стоимостью 1,4 млн. руб. и участок стоимостью 1,3 млн. руб.;
  • участок приобретен отчуждателем за 1,2 млн. руб., дом возведен самостоятельно, подтвержденные расходы составляют 950 тыс. руб.;
  • новый собственник имущества его отчуждателю близким родственником не приходится;
  • отчуждатель является резидентом РФ, приобретатель – нет.

НДФЛ при дарении составит: 810 тыс. руб., что соответствует 30% от 2,7 млн. руб. НДФЛ при продаже составит: 91 тыс. руб., что соответствует 13% от 700 тыс. руб. Расчет базы: 1,4 млн. руб. + 1,3 млн. руб. – 2 млн. руб. = 700 тыс. руб.

Пояснение: в рассматриваемом примере от стоимости даримого имущества отнято именно 2 млн. руб., а не 2,15 млн. руб (1,2 млн. руб. + 950 тыс. руб.), поскольку такова граничная сумма налогового вычета.

Оптимизация НДФЛ: предупреждение

Налоговые выгоды при оформлении дарения между посторонними людьми (не родственниками) куплей-продажей очевидны. Доказать мнимый характер продажи очень сложно и такая вероятность минимальна.

Замена одной договорной конструкции другой имеет множество последствий. Стоит напомнить, что недвижимость, приобретённая по возмездной сделке, по умолчанию признаётся совместно нажитой супругами. Законодатель не наделяет продавца правом отменить совершённую сделку, тогда как дарителю такая возможность в ряде случаев гарантирована.

В случае расторжения мнимой купли-продажи по инициативе покупателя или его наследников, недвижимость будет возвращена мнимому продавцу (фактическому дарителю).  Последний, соответственно, будет обязан вернуть придуманную выкупную стоимость, указанную в мнимом соглашении о продаже.

Ключевая особенность дарственной на дом и землю – двойственный характер предмета. В рамках одной сделки отчуждаются два юридически и фактически связанных объекта недвижимости. По общему правилу такое соглашение может быть оформлено самостоятельно, без участия нотариуса. Его госрегистрация обойдётся в минимальную сумму (700 руб.). От уплаты НДФЛ стороны освобождены только в случае, когда дарственная на дом совершена между родственниками.

Оставьте комментарий