Как оформить дарственную на долю в квартире

Как оформить дарственную на долю в квартире

Отечественный рынок недвижимости изобилует объектами, находящимися в общей собственности нескольких лиц. Их отчуждение сопряжено с некоторыми трудностями. Рассмотрим, как оформить дарственную на долю в квартире.

Предмет дарения: целостный объект или доля?

Задумались, как сделать дарственную на долю в квартире, домовладении, коммерческой недвижимости? Сначала убедитесь, что дарению в вашем случае подлежит именно доля, а не целостный объект.

Бытовой логикой при отчуждении недвижимости пользоваться нельзя. Трехэтажный дом в зоне индивидуальной жилищной застройки в кадастре недвижимости может значиться как единый объект, а может, как 3 квартиры (по одной на этаж). Мансарда, цоколь и подвал могут быть техническими помещениями, а могут – самостоятельными объектами и т. д.

Недвижимостью в России могут признаваться:

  • квартиры, в том числе – многоуровневые (в несколько этажей);
  • комнаты в коммунальных квартирах независимо от площади (кухня, уборная, коридор остаются в общем пользовании);
  • частные дома (индивидуальная жилищная застройка) и их части;
  • комплексы предприятий;
  • отдельные постройки или даже помещения в промышленной или офисной зоне.

Технические параметры объекта недвижимости могут изменяться по желанию собственника, по договорённости совладельцев или по решению суда. А также допускаются следующие изменения:

  • пристройка, перепланировка, в том числе – в рамках реконструкции;
  • объединение нескольких объектов в один;
  • разделение объекта на несколько самостоятельных;
  • выделение из большего объекта меньшего.

Подобные манипуляции проводятся в разрешительном порядке, требуют ввода вновь образованного или изменённого объекта в эксплуатацию, а зачастую также присвоения нового инвентарного номера. Однако после их проведения дарственная на долю в доме может быть заменена на обычную дарственную недвижимости, это предпочтительнее для одаряемого.

Дарение объектов, пребывающих в совместной собственности

Активы, приобретённые одним из супругов по договору мены, пожизненного содержания с иждивением, купли-продажи, ренты по умолчанию поступают в их совместную собственность.

Дарение объектов, пребывающих в совместной собственностиСупруги считаются равноправными совладельцами дома/квартиры/гаража независимо от того, кто из них указан в свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРП (единого госреестра прав на недвижимость). Ситуацию, установленную по умолчанию, можно изменить:

  1. Супруги могут упредить возникновение режима совместной собственности на приобретаемую одним из них недвижимость. Брачным договором может быть оговорено применение режима общей долевой или даже раздельной собственности на такие активы.
  2. Супруг приобретателя недвижимости может составить и нотариально удостоверить заявление о том, что его брачный партнёр приобретает недвижимость на личные средства (заработанные до вступления в брак, полученные в дар или наследство после заключения брака).

Недвижимость, приобретаемая членами фермерского хозяйства, переходит в их совместную собственность. Этот же режим возникает в отношении зданий, возведенных супругами и членами фермерского хозяйства.

Имуществом, принадлежащим нескольким лицам на праве совместной собственности, может распорядиться любой из них. Однако отчуждателю следует заручиться согласием других совладельцев.

Пример: дарителем квартиры, приобретенной супругами в браке, выступает муж (титульный собственник по документам). Жена, обладающая равными с ним правами на объект недвижимости, подписантом дарственной не является. Чтобы сделка мужа состоялась и могла быть зарегистрирована, жена должна составить и нотариально удостоверить согласие на дарение.

Дарение уже выделенной доли недвижимости

Способ и порядок распоряжения недвижимостью, находящейся в общей долевой и совместной собственности, различны:

  • дольщик дарит принадлежащую ему часть, а совладелец совместной недвижимости – весь объект;
  • дольщик вправе оформить дарственную на долю в квартире свободно, а совладельцу квартиры, принадлежащей нескольким лицам на праве совместной собственности, нужно нотариально удостоверенное согласие каждого совладельца.

Дарственная на долю в квартире составляется так же, как аналогичная сделка в отношении целостного объекта. Текстуально разница сводится к тому, что в графе «предмет договора» дарственная на долю в доме перед адресом и техническими параметрами недвижимости значится отчуждаемая часть, например – 1/3, 4/7.

Важно понимать значение и контекст использования термина «идеальная доля». Так называемая дарственная на долю в квартире в действительности представляет собой дарение части права собственности на квартиру. Подарить реальную часть квартиры (комнату, кладовую, ванную) невозможно.

Любой из дольщиков независимо от размера принадлежащей ему части вправе пользоваться кухней, ванной и уборной. Юридически невозможно ограничить площадь используемой дольщиком недвижимости, которая соответствует его части.

Дарение с предварительным выделением доли

Как оформить дарственную на долю в квартиреЗачастую вопросом, как оформить дарственную на долю в квартире, задаётся один из супругов. Будучи участником общей совместной собственности, муж/жена может произвести дарение только с согласия своего брачного партнёра. Если добиться его не удалось, произвести дарение нельзя. Принудить совладельца к заключению безвозмездной сделки (в том числе – через суд) невозможно.

Любой из участников совместной собственности на недвижимость вправе требовать её раздела или выдела из неё идеальной доли. Разделить квартиру в натуре в большинстве случаев невозможно. Стандартные планировки не позволяют обустроить отдельные входы, санузлы и кухни.

До того как написать дарственную на долю в квартире, супругу или члену фермерского хозяйства важно определить размер своей части и произвести её выдел в договорном или судебном порядке. В большинстве случаев части бывших совместных владельцев признаются равными.

Сведения об изменении режима совместной собственности на долевую вносятся в ЕГРП на основании соглашения или судебного вердикта. После этого каждый из совладельцев может свободно оформить дарственную на долю в квартире.

В отношении частного домовладения возможен не только выдел идеальной доли, но и раздел в натуре. Однако выделение самостоятельного объекта недвижимости – трудоёмкий, затратный и юридически сложный процесс. Когда все формальности будут улажены, предметом дарения станет реальная часть дома как целостный объект недвижимости.

Дарение доли квартиры её единственным владельцем

Дарение доли квартиры её единственным владельцем

Долю в праве собственности на недвижимость при желании может подарить единственный собственник. Это разумно во многих отношениях:

  1. Дарение (в отличие от завещания) обеспечивает переход права собственности к выбранному лицу при жизни отчуждателя. А это позволяет упредить претензии наследников, в том числе – несовершеннолетних и нетрудоспособных лиц, обладающих правом на обязательную часть наследства.
  2. Договорная конструкция дарения не позволяет предусмотреть в тексте соглашения условие о праве пожизненного проживания дарителя в отчуждённой недвижимости. Дарить единственное жилье опрометчиво. А вот оставление себе небольшой части гарантирует отчуждателю возможность беспрепятственно дожить в квартире или доме до смерти.

Право преимущественной покупки доли и дарственная

Как сделать дарственную на долю в квартире, прикрыв возмездную сделку? Актуальность вопроса обусловлена тем, что сособственник, отчуждающий часть общей недвижимости по договору купли-продажи, обязан предложить её другим совладельцам. Уведомление о факте продажи и продажной цене производится под расписку. Если другие совладельцы откажутся от покупки или промолчат, она может быть реализована сторонним лицам.

Совладелец, доказавший факт нарушения своего права приоритетной покупки, вправе требовать замены покупателя (перевода его прав и обязательств на себя) через суд. Такая возможность может быть реализована на протяжении 3 месяцев после совершения договора купли-продажи.

Соблюдение преимущественных прав совладельцев может быть сопряжено с множеством трудностей, например:

  • местонахождения совладельцев неизвестно;
  • совладельцы отказываются расписаться на уведомлении о продаже;
  • продавцу важно, чтобы его долю приобрело определённое лицо;
  • реальная продажная цена выше той, которую стороны купли-продажи доли хотят прописать в договоре.

Дарственная как способ обойти право преимущественной покупки

Дарение части недвижимости – безвозмездная сделка. Получать соглашение на её совершение не нужно. Поэтому при возникновении спора с другими совладельцами нередко прибегают к составлению дарственной вместо договора купли-продажи. При этом притворное дарение маскирует куплю-продажу и обеспечивает переход права собственности на долю недвижимости. Существует два варианта того, как написать дарственную на долю в квартире для обхода права преимущественной покупки.

Дарение опосредствует переход права собственности на всю отчуждаемую долю. Обычно так оформляются дарственные на долю квартиры между близкими родственниками или другими доверенными лицами. Дело в том, притворный одаряемый (действительный покупатель) по такой сделке сильно рискует. В случае отмены дарения или признания дарственной недействительной, недвижимость возвращается притворному дарителю (действительному продавцу). При этом притворный одаряемый лишён возможности требовать возврата тайно уплаченной выкупной цены.

По дарственной отчуждается микрополе (например, 1/18). С её помощью будущего покупателя вводят в состав совладельцев и, таким образом, наделяют правом приоритетной покупки. Основную долю (5/18) ему продают в обычном порядке. Итого, приобретатель становится законным собственником 1/3 недвижимости (1/18+5/18=6/18=1/3). Обе сделки законны. Неудобство заключается в том, что регистрировать их в ЕГРП придётся последовательно. Всё становится сложнее, если доля квартиры считается частью наследства без завещания.

Как оформить дарственную на долю в квартире при помощи нотариуса

Дарственная
Darstvennaja

Дарение недвижимости в России может осуществляться в обычной письменной форме. Но к дарственным, предметом которых является часть общей собственности, выдвигаются специальные требования. Они подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Предписание актуально и в случае, если по одной дарственной свои доли отчуждают все участники общей собственности.

Где оформить дарственную на долю в квартире? У любого нотариуса округа, в пределах которого находится недвижимость, доля которой отчуждается. Удостоверение дарственной связано с дополнительными расходами. Необходимо оплатить:

  • государственную пошлину (общефедеральный налог);
  • информационно-технические и правовые услуги нотариуса.

Размер госпошлины зафиксирован в налоговом законодательстве. Если стоимость даримой доли не превышает одного миллиона рублей, она является суммой 3 тыс. руб. и 0,4% стоимости доли.

Оформление дарственной на долю в квартире родственнику обойдётся дешевле. Одаряемый, приходящийся дарителю ребёнком, внуком, брачным партнёром, родителем, братом или сестрой, уплачивает уменьшенную пошлину, рассчитываемую как сумма 3 тыс. руб. и 0,2% стоимости доли. Формула применяется к долям, стоимость которых находится в пределах 10 млн. руб.

Цена доли исчисляется в процентном отношении от стоимости объекта в целом. Стоимость объекта, в свою очередь, позволено исчислять несколькими способами по выбору плательщика. Самый простой и распространённый – взять за основу кадастровую стоимость объекта. Если стороны считают ее завышенной, для определения цены можно заказать экспертную оценку.

дарственная на дом

Стоимость одних и тех же нотариальных услуг нормативно не установлена и существенно варьируется в разных населённых пунктах. Некоторые нотариальные палаты регулируют их, принимая локальные акты императивного или рекомендательного характера. Однако в большинстве случаев нотариусы осуществляют ценообразование по собственному усмотрению. За удостоверение дарственной на долю придётся выложить порядка 5 тыс. руб.

Государственная регистрация дарственной на долю в квартире

Несмотря на нотариальное удостоверение, дарственная на долю в квартире вступает в силу только при условии госрегистрации перехода права собственности. Заинтересованные лица сами решают, где оформить дарственную на долю в квартире: непосредственно в территориальном органе Росреестра или многофункциональном центре оказания госуслуг.

За проведение регистрационных действий взыскивается госпошлина. Её размер чётко фиксирован (не зависит от стоимости доли) и составляет по общему правилу:

  • 2 тыс. руб., если одаряемый физлицо;
  • 22 тыс. руб., если организация.

За регистрационные действия индивидуального жилого или дачного дома взыскивается уменьшенная пошлина в размере 350 рублей.

Дарение доли недвижимости и уплата НДФЛ

В связи, с дарением у одаряемого человека возникают налоговые обязательства по уплате налога на доходы физлиц. Дарение – безвозмездная сделка, поэтому стоимость дара в виде доли недвижимости зачисляется в доход налогоплательщика. Ставка НДФЛ:

  • 13% для одаряемых – резидентов РФ, то есть лиц, пробывших в стране в течение 182 суток и более;
  • 30% – для нерезидентов независимо от гражданства.

Дарственная на долю квартиры между близкими родственниками хороша тем, что одаряемый освобождён от уплаты НДФЛ. Льгота касается лиц, приходящихся дарителю:

  • супругом (сожительство не будет учтено, брак должен быть зарегистрирован в ЗАГСе);
  • ребёнком, внуком;
  • родителем, усыновителем, прародителем (дед, бабка);
  • братом, сестрой.

Налоговым агентом при уплате НДФЛ (лицом, ответственным за его уплату налогоплательщиком) признаётся нотариус. Поэтому при оформлении дарственной на долю в квартире родственнику необходимо представить ему документы, подтверждающие родственные связи.

Дарственная на долю недвижимости текстуально мало чем отличается от дарственной на объект в целом. Однако она подлежит непременному нотариальному удостоверению. Дарителю не нужно получать разрешение на распоряжение долей путем дарения.

Договор дарения доли квартиры

Оставьте комментарий