Дарственная на дом и землю

Дарственная на дом и землю: как оформить

Дарственная на дом и землю оформляется с учётом предписаний об отчуждении недвижимости. В большинстве случаев рассматриваемые соглашения не удостоверяются нотариусами, однако подлежат обязательной госрегистрации. Особенности этих сделок связаны с их двойственным предметом. Земельный надел и размещённые на нём строения признаются самостоятельными объектами вещных прав со связанной юридической судьбой.

Дарственная на дом и землю: предмет соглашения

Земля – главнейший природный ресурс и достояние нации. Объектом вещных прав может выступать только отдельно взятый участок, поставленный на кадастровый учёт и в оговорённом законом порядке признанный недвижимостью. Подарить можно только надел, пребывающий в собственности дарителя.

Нормы градостроительного и гражданского законодательства предписывают относить к недвижимости имущество, перемещение которого в пространстве невозможно или связано с несоразмерным уменьшением его рыночной стоимости. Отличительным признаком капитального строения признаётся наличие фундамента. Временные постройки, киоски, сараи, навесы и строительные вагончики не являются недвижимостью. Дарить их можно, но требования к оформлению дарственной будут иными.

Наличие сведений об активах в ЕГРН (едином госреестре недвижимости) свидетельствуют об их правовом положении. Однако «наоборот» это правило не работает: в госреестр внесены сведения не обо всех недвижимых активах, а только о тех, изменения в правовом положении которых произошли после 1997 года.

предмет соглашения

Законодатель последовательно реализовывает принцип единой судьбы земельного надела и неразрывно связанных с ним предметов. Если здание и занимаемый им участок принадлежат одному человеку, отчуждаться они должны совместно.

Обязательность соблюдения правил о единстве правовой судьбы участка и размещённой на нём недвижимости

Особенность дарственной на дом и земельный участок – двойственный характер её предмета. В пределах одного соглашения отчуждается и земля, и строение. Дарение стационарного сооружения должно сопровождаться одновременной передачей одаряемому занимаемого им участка. Исключения:

  • дарение части постройки, которая по техническим причинам не может быть выделена вместе с частью земельного надела;
  • отчуждение сооружения, расположенного на участке, которым владелец сооружения пользуется на условиях сервитута;
  • дарение дома, расположенного в пределах участка, изъятого из гражданского оборота.

Можно ли оспорить дарственную на дом, оформленную с нарушением рассматриваемого принципа? Суды признают ничтожными соглашения, предполагающие отчуждение:

  • стационарного сооружения без соответствующего земельного надела;
  • участка без расположенных в его пределах объектов капитального строительства.

Как оформляется дарственная на дом?

Как оформляется дарственная на дом
Kak oformljaetsja darstvennaja na dom

Когда принципиальное согласие по поводу безвозмездной передачи в собственность домовладения достигнуто, стороны соглашения задаются вопросом, как оформить дарственную на дом. Рассматриваемое соглашение подлежит обязательной регистрации. Для её проведения стороны могут обратиться в территориальный орган Росреестра либо в многофункциональный центр оказания административных услуг.

Участники соглашения вправе представить на госрегистрацию самостоятельно составленную дарственную. Подписать ее они должны лично, причем, в присутствии госрегистратора. Обязательное предварительное нотариальное удостоверение требуется только в отношении дарственных, предметом которых является доля в праве на сооружение и/или земельный надел.

Интересующимся, как оформляется дарственная на дом, стоит знать о случаях непременного привлечения нотариуса к оформлению соглашения:

  1. Если предмет дарения приобретён по возмездному соглашению в период брака, он по умолчанию относится к общенажитым активам. Законодатель не требует оформления дарения таких активов от имени обоих супругов. Отчуждать общее имущество позволено любому из них. Регистрация соглашения поставлена под условие предоставления заявителем нотариально удостоверенного согласия супруга.
  2. Любая из сторон соглашения может действовать через поверенного, полномочия которого должны быть удостоверены оформленной у нотариуса доверенностью.

Дарственная на дом и землю: рекомендации по составлению

Дарственная должна содержать исчерпывающие идентификационные данные участников соглашения. В отношении каждой из сторон стоит указать полное имя, дату и место рождения, реквизиты паспорта или другого удостоверяющего личность документа, место госрегистрации и фактического проживания, налоговый код.

Тем, кто озадачен вопросом, как оформить дарственную на дом, полезно знать следующее. Предмет договора в рассматриваемом случае можно назвать «недвижимость». Необходимо расшифровать, что он состоит из двух отдельных объектов (земельного надела и здания), расположенных по одному юридическому адресу.

К дарственной целесообразно приложить план участка. Описание последнего должно содержать сведения, которые можно взять из технической документации:

  • кадастровый номер;
  • отношение к определённой категории земель;
  • целевое назначение;
  • разрешённые виды использования.

Как сделать дарственную на дом и землю? В отношении здания целесообразно указать:

  • инвентарный номер;
  • этажность;
  • жилую и нежилую площадь;
  • преобладающий материал (кирпич, дерево).

Сделка содержит взаимные обязательства сторон. Обычно даритель гарантирует, что домовладение:

  • находится в состоянии, пригодном для использования согласно целевому назначению;
  • не обременено правами сторонних лиц, не является предметом залога, не находится под арестом;
  • спор касательно границ даримого земельного участка отсутствует.

Одаряемый обязуется принять дар. Других обязательств он не несёт.

Общие требования к документации для совершения сделки

Перечень документов для оформления дарственной на дом и землю может несколько отличаться в каждом конкретном случае, поскольку наименование, форма и содержание официальных бумаг на недвижимость с годами менялись. Тем, кто задался вопросом, как оформляется дарственная на дом, необходимо готовить документы трёх типов:Перечень документов для оформления дарственной на дом и землю

  1. Правоустанавливающие, свидетельствующие о наличии у дарителя права собственности на отчуждаемые объекты. Это могут быть, например, гражданско-правовая сделка, вердикт суда.
  2. Технические: кадастровый или техпаспорт.
  3. Правоподтверждающие, свидетельствующие о пребывании отчуждаемого объекта в собственности дарителя: свидетельство о праве собственности либо выписка из ЕГРН.

Правоподтверждающие акты (свидетельства) сегодня в России не изготавливаются. В подтверждение совершённых регистрационных действий заинтересованным лицам выдаются выписки из ЕГРН. Наличие ранее выданных актов достоверно свидетельствует о праве собственности. Когда владелец отчуждает принадлежащую ему недвижимость, свидетельство у него изымается. Для сравнения: выписка из ЕГРН подтверждает наличие права собственности только по состоянию на дату выдачи. Сегодня может быть выдана выписка, а уже завтра – произойти смена собственника.

С 2016 года органы Росреестра одновременно ведут кадастровый учёт недвижимости и совершают регистрацию вещных прав. Перечень документов для оформления дарственной на дом и землю зависит от полноты уже внесённых в госкадастр технических сведений. Ранее переданные регистраторам технические документы повторно предоставлять не требуется.

Если подписывается дарственная на дом между близкими родственниками, нужно приложить документы, подтверждающие родственно-семейные связи.

Перечень документов для дарения дома и земли

До того, как сделать дарственную на дом и землю, нужно подготовить все официальные бумаги. Ниже приведён приблизительный перечень:

  1. Личные документы участников сделки: общегражданский паспорт (или другой документ, подтверждающий личность), справка о присвоении налогового номера.
  2. Если от имени участников сделки выступают их представители, они представляют свои личные документы, а также бумаги, подтверждающие наличие полномочий. Поверенные действуют на основании доверенности. Законные представители предоставляют свидетельства о рождении (родители), решения органа опеки или суда (опекун, попечитель).
  3. Самостоятельно оформленная или нотариально удостоверенная дарственная – как минимум два экземпляра (один возвращается одаряемому, второй остается в материалах регистрационного дела). Если стороны представили три подлинника, регистраторы оформят и выдадут третий дарителю. На каждом экземпляре совершается регистрационная надпись.
  4. При наличии нужно передать регистраторам свидетельство о праве на недвижимость, выданное уполномоченной госструктурой в соответствии с законодательством, действовавшим на момент его выдачи.
  5. Межевой и технический план либо утверждённый акт обследования и карта-план территории.
  6. Схема размещения надела на публичной кадастровой карте.
  7. Квитанция об уплате пошлины за госрегистрацию.
  8. Заявление о фиксации перехода прав на недвижимость в порядке дарения. Если соглашение не удостоверено нотариально, одно совместное заявление подают оба участника соглашения, если удостоверено, – одаряемый составляет и подаёт заявление о госрегистрации самостоятельно, без участия дарителя.

Дарителю принадлежит дом, но не принадлежит земля. Как передать права на землю?

Принцип единства правовой судьбы земли и здания предполагает приоритет интересов владельца здания. Законодатель гарантирует ему возможность получить в собственность или пользование участок, необходимый для эксплуатации сооружения согласно целевому назначению.

В отношении жилой недвижимости речь идёт о следующих объектах:

  • о земле непосредственно под домом и по периметру стен, достаточной для организации технического обслуживания здания и его ремонта;
  • об участке, который используется для организации пешего прохода и подъездного пути к дому.Особенности дарственной на долю недвижимости

Техдокументация загородных домовладений может содержать сведения о хозяйственных сооружениях: гаражах, сараях, навесах. Предоставляемый участок должен обеспечивать возможность их использования и соответствовать требованиям земельного законодательства касательно органичности, отсутствия изломанных линий.

Граничная площадь участка, который признаётся необходимым для эксплуатации здания, устанавливается нормами отвода земель, правилами землепользования и застройки, отличающимися в каждом конкретном регионе.

Невозможно распорядиться тем, чем не владеешь. Даритель дома, расположенного на неприватизированном участке, о земле в дарственной не упоминает. Одаряемый, в зависимости от ситуации, может:

  • после фиксации перехода прав на здание в ЕГРН по дарственной потребовать от собственника участка его предоставления на тех же условиях, на каких им пользовался даритель;
  • если права дарителя на землю не были оформлены должным образом, потребовать предоставления ему надела в бесспорном порядке (вне аукциона) на праве постоянного пользования или другом вещном праве.

Земля принадлежит дарителю, права на недвижимость не оформлены. Как составить дарственную?

В подобной ситуации могут оказаться отчуждатели объектов самовольного и незавершённого строительства. В зависимости от ситуации, они могут рассматриваться как:

  • материалы и расходы на проведение строительных работ;
  • здание определённой степени готовности.

Возможность признания имущества объектом незавершённого строительства поставлена под условие наличия проектно-сметной и разрешительной документации на строительство. Степень готовности не имеет принципиального значения для возможности признания такого объекта недвижимостью и постановки его на учёт в ЕГРН. Недвижимостью можно признать, например, залитый фундамент с кладкой в два кирпича.

В описанной ситуации у дарителя есть два варианта. Первый – оформить объект неоконченного строительства в собственность и уже после этого совершить его отчуждение по дарственной. При этом не имеет значения, на каком вещном праве (аренда, пожизненное наследуемое владение, временное пользование) даритель пользуется земельным участком.

Реализация второго варианта возможна, если земельный надел принадлежит дарителю. Можно составить дарственную, умолчав о наличии объекта незавершенного строительства. Сложность заключается в том, что одаряемому придётся переоформлять на себя всю разрешительную документацию на строительство.

Дарственная на долю в дом

Особенности дарственной на долю недвижимости

Собственник доли вправе передать её по дарственной любому лицу на свой выбор. Он не обязан согласовывать заключение сделки с другими дольщиками. Этим дарственная на долю в доме отличается от её продажи. В последнем случае дольщики имеют приоритетное право выкупа отчуждаемой одним из совладельцев доли.

Дарственная на долю в доме может заключаться и в случае, когда дарителем выступает владелец целостного объекта недвижимости. Речь здесь идёт об идеальных долях. Это доли права, а не имущества. Они непосредственно не связаны с разделом в натуре этажей, комнат или квадратных метров. Поэтому передать другому лицу по дарственной можно, практически, любую долю – 60%, 27% и т. д.

Дарственная на долю в доме должна заключаться в соответствии с принципом единства правовой судьбы земли и размещённого на ней здания. Другими словами, дарение доли недвижимости непременно сопровождается отчуждением тому же лицу доли в праве собственности на соответствующий земельный надел. Пренебрежение этим правилом влечёт ничтожность дарственной.

Дарственная на долю в доме подлежит непременному нотариальному удостоверению. Без такого удостоверения невозможна госрегистрация дарственной.

В отличие от квартиры, дом и земельный надел зачастую можно разделить в натуре. Альтернативой дарению доли крупного объекта следует считать выделение в натуре и последующее дарение меньшего.

С технической и юридической точки зрения это сложная процедура, которая сопряжена с переоборудованием дома, обустройством нового входа, отдельных санузлов и подобного. Однако в результате новый собственник сможет единолично по своему усмотрению организовать пользование землёй и принадлежащими ему помещениями.

Что лучше: дарственная на дом, завещание или купля-продажа?

 Признак Купля-продажа Дарение Завещание
Характер сделки возмездный безвозмездный
Встречное предоставление предполагается невозможно

 

Количество сторон сделки

 

минимум две;

третьей при продаже может быть выгодоприобретатель

одна – завещатель;

наследник хотя и является итоговым выгодоприобретателем, стороной завещания не признаётся

 

Множественность участников сделки возможна на любой из сторон (два продавца, три одаряемых) невозможна: завещание может быть совершено только одним лицом
Отчуждатель должен быть собственником домовладения на момент составления сделки да нет

 

Арест, ипотека, иное обременение в отношении домовладения препятствуют совершению сделки да нет
Гарантированность перехода активов в собственность  выбранного отчуждателем лица есть:

с момента фиксации перехода прав покупатель/одаряемый признаётся новым собственником

нет:

наследник может отказаться от принятия наследства по завещанию;

на завещанное имущество могут предъявить права родственники усопшего

Возможность отмены после совершения во внесудебном порядке нет есть, завещатель вправе менять/отменять ранее сделанные распоряжения в любой момент без согласования с кем-либо
Особые требования к оформлению государственная регистрация нотариальное удостоверение
Момент перехода права на домовладение регистрация сделки день смерти завещателя

Сравнение дарственной и завещания на недвижимость

Сравнение дарственной и завещания Что лучше, завещание или дарственная на дом? Ответ зависит от преследуемых сторонами целей. Дарение позволяет обеспечить быстрый переход прав на здание и земельный надел от дарителя к одаряемому. С момента госрегистрации сделки одаряемый становится полноправным владельцем недвижимости.

Прижизненное дарение активов упреждает открытие в отношении них наследства. Отнесение ранее подаренного домовладения в наследственную массу возможно только в случае успешного обжалования наследниками дарственной на дом и земельный участок в судебном порядке. Кредиторы дарителя после его смерти не смогут претендовать на подаренное им при жизни имущество.

Что лучше завещание или дарственная на дом? Будущий владелец неминуемо придет к выводу, что лучше дарственная, поскольку этот документ гарантирует переход имущества в его собственность в кратчайшие сроки.

Особый случай: отсутствие у текущего собственника надлежащих документов на здание и земельный надел. Составить завещание можно без правоустанавливающих и технических документов. Совершению завещания не препятствуют ни арест, ни ипотека. Когда существует угроза жизни отчуждателя, лучше оформить завещание. Если документы удастся восстановить при жизни завещателя, дарственную можно будет составить даже без отмены завещания.

Перед совершением сделки дарителю нужно тщательно оценить плюсы и минусы дарственной на дом. Особенно, если отчуждается единственное жилье или самая дорогая часть активов. Дарение носит окончательный характер. Отменить его в случае возникновения финансовых и жилищных проблем сложно. Обжаловать дарственную после перевода права собственности на одаряемого можно только в судебном порядке.

Тем, кто не готов окончательно распрощаться со своими домом и землёй, лучше подойдёт завещание. При необходимости завещание можно обжаловать.

Продажа и дарение недвижимости: в чём разница?

По формальным признакам дарственная имеет много схожего с куплей-продажей. Принципиальное отличие дарения  – безвозмездная природа. Отчуждатель не вправе требовать встречного предоставления даже в случае, если оно заключается в разрешении пользоваться подаренным домом и землёй на протяжении определённого срока или до конца жизни дарителя.

Оценка плюсов и минусов дарственной на дом нередко проводится в контексте оформления продажи дарением. Строго говоря, замена одной договорной конструкции на другую противозаконна. Сделку, которую стороны оформили для вида, следует признавать мнимой и применять к правоотношениям сторон правовые последствия, характерные для прикрываемого соглашения. Однако, факт совершения мнимой сделки трудно доказуем. А замена договорной конструкции во многих случаях позволяет сторонам достигнуть желаемых правовых последствий.

Продажа и дарение недвижимости
Prodazha i darenie nedvizhimosti

Чаще всего отчуждатель и приобретатель задумываются, как сделать дарственную на дом и землю вместо соглашения о купле-продаже, для достижения следующих целей:

  • упреждение распространения на купленную недвижимость права совместной собственности (все активы, приобретённые по безвозмездным сделкам лицом, находящимся в браке, по умолчанию признаются общенажитыми);
  • обход приоритетного права дольщиков на выкуп отчуждаемой доли здания и/или земельного надела.

Оформление дарения куплей-продажей в России также не редкость. Наиболее очевидной причиной является стремление уменьшить налоговое бремя (детали – в следующих пунктах статьи).

Однако замена дарения куплей-продажей имеет и менее очевидные преимущества. Дарителем недвижимости нередко являются пожилые люди. После их смерти наследники задаются вопросом, можно ли оспорить дарственную на дом. Всеми силами они пытаются вернуть подаренную недвижимость и включить её в наследственную массу.

Обжалование купли-продажи домовладения по инициативе наследников продавца – редкость, поскольку возврат отчужденной недвижимости сопряжён с необходимостью вернуть покупателю уплаченную им выкупную цену. Конечно, наследники могут заявить о мнимом характере соглашения о продаже. Однако доказать, что продавец (действительный даритель) не получил и не собирался получать денежные средства от покупателя (действительного одаряемого) очень сложно.

Договор дарения земельного участка с домом

Оставьте комментарий